房地产市场将进入18个月调整期

        近期楼盘“降价风”正在部分城市中刮起，开发商因资金问题破产的消息不断增多，杭州、无锡等地部分楼盘出现降价。由于银根收紧，2014年以来，前4月成交量同比下降，库存的压力导致这股“降价风”有着向其他城市扩散的趋势。
伴随着银根收紧的是房企财务状况的不断恶化。首先，2014年1季度开发商负经营性现金流占总资产比例已接近2011年一季度房价走软时的水平。其次，开发商净负债权益上升至平均86%，说明开发商面临财务压力较大。第三，开发商经营性净现金流显著恶化，一季度仅28%的开发商经营性净现金流为正。
         虽然有银根收紧和和上述的财务状况双重压力，但判断房地产市场将会崩盘言之过早，房价增长停滞或下跌仅仅是因为银根收紧和房价上涨后的一定程度自然调整。
          首先，宏观方面，虽然今年4月公布的房地产新开工面积同比下降，显示房地产市场景气度较差，但其他宏观指标均在可控范围。同时，考虑到房地产市场对GDP的重大影响，如果房地产市场出现严重崩盘，将会对中国整个经济造成严重影响，GDP保持增速将不再可能。所以，房地产市场崩盘并不会到来。
          其次，市场方面，今年4月同比量跌价升，成交量虽然下滑，但由于去年成交量为历史最高，所以目前成交量还算正常，说明房地产市场未出现崩盘征兆，仅仅是去年销售火热后的自然调整。每个城市进入调整期的时间并不相同，调整期的周期也不尽相同，但总体而言，预计今年至15年上半年为调整期，价格降幅在15%-30%之间，15年下半年开始市场将反转。
          部分城市已经面临调整期，下面我们来看下杭州4月市场数据：供应面积为110.31万平米，环比上升48.4%，但同比下降18.4%，成交面积52万平米，环比上升36.8%，同比下降43.5%，成交价格为15342元/平米，环比下跌6.8%，同比下降15%。
杭州4月供求比为2.12，说明明显供大于求。成交面积虽然较上月有所上升，但同比大幅下降，成交均价同环比均下降，较去年同期下降15%。由于成交面积降幅较大，市场进行调整，供应面积下降，减缓库存压力的同时，价格下跌。在降价的刺激和库存压力的有所缓解下，预计成交面积将会在调整期内逐步回温。
          第三，开发商方面（一季度销售数据），大型开发商由于周期短，资金雄厚，周转能力较强，压力相对较小。中小型开发商，受银根收缩和财务状况影响较大，由于成交量的收缩，资金告急。3月以来，在浙江宁波、江苏南京、无锡等全国多个城市，十余家中小房企被曝光因资金链断裂而陷入破产危机中，昔日的实力房企光耀地产也因为资金链受阻，旗下多个楼盘无法按时交付。目前随着成交量的下滑，资金危机不断蔓延，调整期调整的并非仅仅是市场，开发商也面临着调整期的调整，开发商自身的健康状况是决定开放商是否被洗牌开局的重要因素。
         综上所述，市场崩盘并未真正到来，目前市场面临的是由于银根收紧和房价上涨后的调整期。在调整期，由于成交量的下滑，供应量将有所下降，加上降价的刺激，将会使成交量止跌回温，从而整个是市场走出调整期。调整期对开发商既是挑战也是机遇，自身健康状况的调整能排除存在的隐患，有利于开发商调整期后更好的发展。
          我们要充分意识到，在15年下半年前，房地产会有持续的调整期（丛14年到15年下半年，持续18个月），主要来自于非房产的宏观经济和银行信贷从紧的双重压力，在保护资金链，加快合理定价售房，迎接城镇化战略挑战的策略指导下，迎接精准翡翠投资法指导下的以销售面积不少于10亿为特征的后十年。