任志强：假如房地产销量下降30%也不代表泡沫破裂

 
二问：为什么许多非地产为主的行业也都进入房地产？
1，其实，凡是有垄断优势和能成规模发展的行业并非都进入房地产业。（个别是为解决自身问题，而非为市场）没有其他优势和没有其他投资渠道的才进入房地产。这是一种市场逐步开放的结果。九八年的住房制度改革是开放的契机。城镇化的需求则是吸引力。2，房地产的项目规模化效率则有助于企业规模的快速提升。一个不用依赖于科技创新，就能靠外包服务打开市场的初期阶段，还没有到拼产品技术的白热化竞争，打开了许多企业进入的大门。尤其是划拨土地的阶段，可以用同样的资本，更快的扩大规模。3，房地产有更高的杠杆率。开发企业可以用土地和在建工程获得银行的信贷，预售之后又能靠预收款和个贷扩大杠杆率。而其他无资产、实物做抵押的行业，就很难将杠杆率放大。4，非银行信贷的其他融资还可以用股权入股，股权抵押等多种方式再加大杠杆率。尽管在先全额一次性支付全部土地款之后，这种杠杆率已经被大大压缩了。尤其是政府监管预售款，银行延迟个贷发放更严重的影响到杠杆率和现金流。但与其他行业相比，负债率还是很高的。5，工程款按进度结算可以将部分资金压力转移到生产单位，如大量备料款，设备款等。有信誉的企业的支付担保也成为一种短期、小额融资手段。这些都成为进入这个行业的＂理由＂。但当市场逐步充分竞争之后，专业与非专业的企业之间的差距就充分显现了。