一线楼市爽约红五月：部分房企从郊区降价回笼资金

　　北京二手房成交均价下滑
　　“幸好没有买南城那套二手房，同样的户型比去年降了30万。”家住北京通州的沈凌（化名）昨天对《第一财经日报》庆幸地说道。去年9月份，她在南三环看好一套97平方米的二手两居室，不含税总价290万元，当时因为税费高达30万元没能谈成，当她最近再去该小区看房时，同户型房源报价跌至260万元左右。这让她再度陷入观望。
　　如沈凌观察到的，刚过去的5月，北京二手住宅市场成交量进一步下滑，而在经过了一段时间的“有价无市”状态后，北京二手房成交均价也开始出现了较为明显的下滑。
　　机构统计数据称，5月北京市二手住宅共成交6929套，成交量环比上月下降9%，与去年同期相比下降5.5%。而5月北京二手房2.86万元/平方米的成交均价，环比4月下降了4.75%，降幅为自2012年2月以来最大。据机构分析，新增房源挂牌价情况、房源挂牌价下调比例、议价空间等多项指标，均体现出短期内北京二手房市场存在进一步下行的可能性。
　　在链家地产市场研究部张旭看来，5月北京二手房成交量环比下滑，成交量已经连续两个月低于8000套，市场持续低迷，观望情绪依然浓厚。
　　“业主出国”、“低价急售”是近期北京中介常挂在嘴边的话。高档住宅下跌百万无人接盘，只是北京二手房市场下调的一个缩影，在浓重的观望情绪下，北京二手房的成交均价也首现较大幅度下降。根据链家地产市场研究部统计，北京市二手住宅成交均价年内（1~5月）累计跌去3.1%。
　　自去年四季度起，北京市二手住宅成交均价一直保持在3万元/平方米左右小幅震荡，今年5月，是其成交均价滞涨趋势持续了8个月以后，首次出现较大幅度下滑。
　　链家地产市场研究部称，从各区域成交均价情况来看，5月北京中心城区（东城、西城）、外城四区（海淀、朝阳、丰台、石景山）及近郊区（大兴、通州、昌平、顺义）二手住宅成交均价环比降幅均超过3%，其中外城四区价格环比降幅最为明显，达到5.2%。
　　张旭认为，虽然近期北京市房地产市场各项指标表现并不乐观，成交疲软，但市场下行的趋势并不会一直持续下去。原因之一是北京市二手住宅市场需求量非常庞大，这为日后的市场恢复奠定了基础，只是目前买卖双方还在博弈当中；其次，市场重要影响因素之一的自住型商品房因其供应量有限，仅能满足极少数人的购房需求，绝大部分观望自住型商品房的购房者最终还是要回归普通二手住宅市场。
　　也有机构人士近期指出，央行[微博]5月发表关于满足首套房贷的相关表态，加上北京市已有个别银行放开首套房贷利率九折优惠，刚需受到积极刺激，进入三季度以后，北京楼市或将进入触底回升期。对此，21世纪不动产北京区域总经理寇海龙的看法是，目前政策方面的传闻较多，购房者更加无所适从，央行要求支持个人基本住房尤其是首套房信贷的消息，对部分刚需购房者是个利好，但楼市整体向下调整的格局很难逆转。
　　上海：焦虑情绪蔓延“失色”红五月
　　“前两天，爱马仕给我发了一封特卖会的邀请函，我感到很惊讶。因为这个品牌此前似乎极少打折。对方给我的解释是‘卖掉是硬道理’。”说这番话的是易居中国董事局主席、乐居控股董事局执行主席周忻。这名“地产老兵”刚刚带领乐居控股在纽交所上市，然而，原本的庆功酒宴，被临时改成了首届房产移动电商峰会。
　　这样的变化显然和当下的楼市冷暖有关。周忻用爱马仕罕见促销的例子呼吁参与电商峰会的开发商以及中介公司代表——大家联合起来，开发商让利，中介代理公司卖力，把手头的房子尽快卖掉是硬道理。
　　给周忻提出“用论坛替代吃饭喝酒”建议的是乐居控股上海区域总经理杨雯婷。她说：“乐居上市之后，我们在北京做了一个特别高端的庆功晚宴。后来老板问我上海是否也要搞一个，我说现在开发商特别着急，他们都在琢磨怎么卖房子，怎么提高现在越来越下滑的转化和成交，我说喝酒吃饭就算了，大家谈一谈怎么办吧！”
　　显然，对于地产产业链上的人们来说，近期的楼市成交数据有些残酷。
　　金丰易居&；；；；；；；；；；；；；；；；；佑威联合研究中心监控的数据显示，2014年5月，上海市商品住宅成交面积为59.55万平方米，环比上月下跌21.78%，比去年同期下跌了34.92%，成交均价为27596元/平方米，环比上月上涨6.48%，比去年同期上涨17.97%。值得一提的是，上海单月60万平方米的成交量已经和2012年的最低月度成交水平相当。
　　佑威机构执行董事黄志坚对《第一财经日报》记者表示，4月、5月商品住宅的成交量未能继续上升，反而是逐渐下行，是一个楼市遇冷确认的明显信号，对于这个信号市场应该给予高度重视，加上开发商融资和个人贷款变得相对困难，双重挤压下，将会产生价格下行的压力。
　　数据显示，2014年前5个月上海商品住宅累计成交了334.82万平方米，月均成交66.96万平方米，与去年前5个月商品住宅的月均成交量98.11万平方米相比，下跌了31.75%，与去年商品住宅的月均成交量106.54万平方米相比，更是下跌了37.15%。
　　值得一提的是，5月上海商品住宅成交价格的上扬，主要是产品的结构原因导致。“中高端商品住宅成交量跌幅小于低端商品住宅成交量跌幅，即成交权重变化导致价格上扬，而非项目涨价所致，这一点一定要分清，不能被误导。”黄志坚表示。
　　上海中原地产市场研究部总监宋会雍认为，上海楼市的现状是，市场处于焦虑之中，开发商都知道降价潮将至，但都不愿迈出第一步。据本报记者了解，除了浦东新区唐镇板块的某楼盘给出了“七二折”的大幅优惠外，其余楼盘在价格上基本按兵不动。
　　然而，一些开发商似乎并没有那么悲观。“上海的市场我们并不是很担心，市场不好，就少卖点，因为上海楼市短期看供过于求，但中长期看，还是供不应求的市场。”一位不愿透露姓名的开发商对记者称，现在二三线城市的楼盘才是老大难问题。
　　“现在这个行业很焦虑，都不知道该怎么办。各种各样的信息很复杂，有人说好，有人说不好。”阳光城（8.86， -0.32，-3.49%）集团副总裁王峰表示，“现在最大的问题是预期改变了，大家都认为不能买，问题是，有那么严重吗？但是，如果这个预期不调整的话，确实比较危险。”
　　不过，黄志坚认为，今年楼市存在变局的可能性不断在变大，开发商不应盲目乐观，应该充分地管理好现金流，开发商现金流不足的要坚决跑量，甚至需要大幅降价来撬动成交。