长三角楼市新一波降价来袭

立德地产成立于1998年，是海宁本地一家规模较大的房企，十多年来开发了永福花园、金桂园、玫瑰园、丽都水岸等多个住宅项目，法定代表人为吴德善。2010年吴德善远赴黑龙江投资的密山·海宁中国皮革城项目，占地10万平方米，一期投资为2.5亿元，该项目建成后生意不好，房子卖不掉，拖累了立德地产。同时，海宁当地传言吴德善陷入高利贷危机。2012年起，吴德善已经开始处理旗下各种资产。

立德房产开发的一些项目因为土地被抵押在银行而达不到交付条件，项目已经烂尾。海宁市文苑南路附近立德房产开发的写字楼，主体和外立面虽已建好，但却并未投入使用，写字楼周围都被用铁丝网围住。这一项目建筑面积达1.89万平方米，拿地时间为2010年，本来的竣工日期应该在2011年11月25日，已经烂尾超过2年。

立德房产开发的住宅项目丽都水岸目前也处于“烂尾”状态，按照合同应该是2012年8月交房，但至今该项目土地仍处于质押状态，办不出三证，一直无法交付。

长三角部分城市新房销售低迷，严重威胁到开发商的资金安全，开发商开始降价抢跑的决心十分明显。九龙仓位于杭州的“地王”项目君玺3月份推出首批房源，均价40000元/平方米，这一项目当年的楼面地价高达24621元/平方米。九龙仓在常州的年华里项目也降价促销，推出了4800元/平方米的特价房，较之前6300元/平方米的价格下降近24%。

九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥指出，公司对价格的调整是局部性的随行就市，近期一些三四线城市的房价波动，与当地市场短期内的供应量过剩有关。在一些城市当年拿地拿贵了，或者在某个地区、某个阶段内产品过剩了，在大家都需要降价的情况下，九龙仓可能会先下手为强。九龙仓会根据市场情况采取更灵活的价格策略，有的项目可能会涨，有的项目如果库存压力较大，出于资金回笼的需要，即使亏本也要及时出货。

天量库存与经济不振困扰

长三角楼市降价背后是天量的库存、需求的疲弱，供过于求十分严重。杭州市统计局发布的数据显示，2014年1至2月杭州商品房销售面积111.57万平方米，同比下降19%。2014年第一季度，杭州主城区商品房成交套数5276套，创了近三年来同期成交套数新低，还不到去年同期的50%。按照3月底杭州商品房库存量11.52万套计算，以2013年的平均销售速度，大约需要消化16个月，何况今年销售速度大幅放缓。

杭州楼市天量库存与近年来疯狂卖地有直接联系。2009年杭州土地出让金以1054亿元位居全国第一，2010年以738亿元位居全国第六名。2013年杭州全年土地出让总收入高达1326.9亿元，刷新了杭州近4年以来土地出让收入的最高纪录。这就意味着未来杭州还面临着大量的新增供应。

海宁虽然属于县级市，可新房库存总量甚至相当于浙江其他地级市的水平。海宁透明售房网数据显示，截至4月14日，海宁全市可售房源16129套，可售面积197.02万平方米。依照今年3月778套的销量，仅消化这16129套房源就需要21个月。

从2011年开始，海宁加大推地的节奏，2011年全市供应建设用地11003亩，规模创历史新高。根据海宁市政府2012至2014年的政府工作报告，这三年的土地供应面积分别为4500亩、5000亩、5000亩。

余姚同样面临这种存量商品房大量积压的情况。余姚市房地产开发企业协会资料显示，目前余姚可售存量住宅约为10750套、150万平方米；竣工未售约60万平方米；去年新开工约130万平方米；另外，还有大量的拆迁安置空关房，初步统计约为110万平方米、7000套左右。按照去年余姚商品房销售约60万平方米计算，库存商品房至少需要消化两三年。

近两年来，以外贸和制造业为主的浙江经济持续不振，加之受温州高利贷危机影响，浙江民间购买力受到冲击。以杭州为例，2013年杭州规模以上工业增加值累计同比增长8%，为2010年以来的最低增速，经济增速的放缓，对区域实际购买力和楼市信心产生较大冲击。“限购令”实施之前，温州、台州等地的投资客，一直以来是杭州楼市的重要购买力。“限购令”实施之后，杭州楼市的外地投资客剧减，需求出现了明显萎缩。同时，因为浙江当地实体经济不景气，民间金融体系破坏，投资购房也是有心无力。