“零首付”购房推陈出新，专家：暗藏巨大法律风险
“零首付”购房不仅违反了国家的金融政策，还违反中国人民银行《个人住房贷款管理办法》、《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》。“零首付”还会给银行、开发商和购房者带来履约风险。
“不花一分首付款 ..
比如，地产商或中介公司可以先帮客户在一家大银行贷款，然后将押在该银行的房产证，变相“再次抵押”给另一家银行，通过“消费贷”贷到首付款。“但是，这个过程有违规操作的风险，除了两次抵押的利息外，客户至少要多付几万元手续费。”刘先生说。
刘先生补充说，有的房地产公司对一些首付金额较低的客户，会采取由公司免息借给客户首付款的形式，刺激购房者买房。比如，你需要20万元首付款，只要和地产公司签订借款合同就能顺利购房。“不过，这其中有很多条件限制，还要支付一笔手续费，而且在这期间也不能办理房产证。”刘先生说，这样做肯定是有风险的。 记者多方了解到，目前各地出现的“零首付”购房，在实际操作中多采取分期付首付、拉长首付款支付周期等方式。一位受访者表示，虽然开发商可以给购房者一定时间凑足首付款，但这个时间并不宽裕。如果“零首付”购房签约之后，后期遇到不确定因素导致无法交付首付款，还可能引发一系列的违约问题。 “零首付”存在多重法律风险 “零首付”购房到底存在哪些法律风险呢？ 有法律专家提示广大购房者，通过欺骗银行获取更多贷款，会增加银行的信贷风险，可以视为违法行为。另外，合同法也规定，存在“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”情形的可视为无效合同。 “‘零首付’购房不仅违反了国家的金融政策，还违反中国人民银行《个人住房贷款管理办法》、《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》。”刘宏伟说，如果存在开发商虚开购房款证明的情况，银行有可能会解除购房者与银行的贷款合同，并追究购房者和开发商的违约责任。 北京律师、高级地产顾问曾虹对《法制日报》记者说：“在首付款未付清时，开发商开具虚假首付款证明，就可能被认定为使用虚假证明文件骗取银行贷款，数额较大将构成刑事犯罪，须承担刑事责任。” 曾虹提醒购房者，通过提高房屋售价的方式申请全额贷款，对购房者来说也有风险，因为开发商与购房人签订购房合同时，仍要按照提价后的金额约定购房价格。此时，如果开发商要求购房人按照购房合同约定的价格（提价后的价格）支付房款，购房人也应按照购房合同的约定支付房款。 “如果购房人与开发商约定的内容仅为口头协议，购房人就很难取得证据追究开发商的责任，后果往往是得不偿失的。”曾虹说。 据刘宏伟介绍，“零首付”还会给银行、开发商和购房者带来履约风险。“一旦购房者不能履约，就将出现不良还款记录，进而产生诉讼追款的情况；而开发商在这个过程中，大多要承担连带担保责任，受到牵连；对购房者而言，应对各种法律纠纷，不仅会影响正常的生活，甚至还有可能让多年的财富积累归零”。 “垫资行为对垫资方来说也是充满风险的。如果购房者不及时归还垫付款项，开发商或其关联公司与购房者之间的债权债务关系不影响购房者的物权，只能通过诉讼追讨欠款，那样就会面临更复杂的法律问题。”刘宏伟说。 链接 安徽“零首付”购房引诉讼 近日，安徽省合肥市庐阳区人民法院开庭审理了一个因“零首付”买房而产生的合同纠纷案。此案对当前想要“零首付”买房的消费者具有警示意义。 2007年6月，合肥市民李某无意中看到合肥求实置业公司开发的金山名苑小区销售部打出的“零首付”购房宣传广告。经了解得知，所谓的“零首付”，就是没有首付资金的顾客，可以向开发商借钱支付，一年之内免息。 李某很快做出了购房决定，于当月购买了金山名苑1002室房屋，并向求实置业公司借款80682元，双方于同年6月13日签订《金山名苑借款合同》一份，约定借款期限自2007年6月13日至2008年6月13日止，借款期限内免息。 借款到期后，李某无力偿还借款。2014年1月24日，求实置业公司将李某起诉至庐阳区法院。在庭审中，双方当事人均认可《商品房买卖合同》继续有效，李某继续享有金山名苑1002室房屋的所有权。 法院认为，双方债权债务关系明确。李某向求实置业公司借款80682元，至今未还款，事实清楚，证据充分，遂判令李某自判决生效之日起十日内偿还合肥市求实置业有限公司借款本金80682元、逾期还款利息57720元，支付求实置业公司律师代理费损失6000元。 |
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