一线楼市爽约红五月：部分房企从郊区降价回笼资金

　　上海：焦虑情绪蔓延“失色”红五月
　　“前两天，爱马仕给我发了一封特卖会的邀请函，我感到很惊讶。因为这个品牌此前似乎极少打折。对方给我的解释是‘卖掉是硬道理’。”说这番话的是易居中国董事局主席、乐居控股董事局执行主席周忻。这名“地产老兵”刚刚带领乐居控股在纽交所上市，然而，原本的庆功酒宴，被临时改成了首届房产移动电商峰会。
　　这样的变化显然和当下的楼市冷暖有关。周忻用爱马仕罕见促销的例子呼吁参与电商峰会的开发商以及中介公司代表——大家联合起来，开发商让利，中介代理公司卖力，把手头的房子尽快卖掉是硬道理。
　　给周忻提出“用论坛替代吃饭喝酒”建议的是乐居控股上海区域总经理杨雯婷。她说：“乐居上市之后，我们在北京做了一个特别高端的庆功晚宴。后来老板问我上海是否也要搞一个，我说现在开发商特别着急，他们都在琢磨怎么卖房子，怎么提高现在越来越下滑的转化和成交，我说喝酒吃饭就算了，大家谈一谈怎么办吧！”
　　显然，对于地产产业链上的人们来说，近期的楼市成交数据有些残酷。
　　金丰易居&；；；；；；；；；；；；；；；；；佑威联合研究中心监控的数据显示，2014年5月，上海市商品住宅成交面积为59.55万平方米，环比上月下跌21.78%，比去年同期下跌了34.92%，成交均价为27596元/平方米，环比上月上涨6.48%，比去年同期上涨17.97%。值得一提的是，上海单月60万平方米的成交量已经和2012年的最低月度成交水平相当。
　　佑威机构执行董事黄志坚对《第一财经日报》记者表示，4月、5月商品住宅的成交量未能继续上升，反而是逐渐下行，是一个楼市遇冷确认的明显信号，对于这个信号市场应该给予高度重视，加上开发商融资和个人贷款变得相对困难，双重挤压下，将会产生价格下行的压力。
　　数据显示，2014年前5个月上海商品住宅累计成交了334.82万平方米，月均成交66.96万平方米，与去年前5个月商品住宅的月均成交量98.11万平方米相比，下跌了31.75%，与去年商品住宅的月均成交量106.54万平方米相比，更是下跌了37.15%。
　　值得一提的是，5月上海商品住宅成交价格的上扬，主要是产品的结构原因导致。“中高端商品住宅成交量跌幅小于低端商品住宅成交量跌幅，即成交权重变化导致价格上扬，而非项目涨价所致，这一点一定要分清，不能被误导。”黄志坚表示。
　　上海中原地产市场研究部总监宋会雍认为，上海楼市的现状是，市场处于焦虑之中，开发商都知道降价潮将至，但都不愿迈出第一步。据本报记者了解，除了浦东新区唐镇板块的某楼盘给出了“七二折”的大幅优惠外，其余楼盘在价格上基本按兵不动。
　　然而，一些开发商似乎并没有那么悲观。“上海的市场我们并不是很担心，市场不好，就少卖点，因为上海楼市短期看供过于求，但中长期看，还是供不应求的市场。”一位不愿透露姓名的开发商对记者称，现在二三线城市的楼盘才是老大难问题。
　　“现在这个行业很焦虑，都不知道该怎么办。各种各样的信息很复杂，有人说好，有人说不好。”阳光城（8.86， -0.32，-3.49%）集团副总裁王峰表示，“现在最大的问题是预期改变了，大家都认为不能买，问题是，有那么严重吗？但是，如果这个预期不调整的话，确实比较危险。”
　　不过，黄志坚认为，今年楼市存在变局的可能性不断在变大，开发商不应盲目乐观，应该充分地管理好现金流，开发商现金流不足的要坚决跑量，甚至需要大幅降价来撬动成交。
　　广州：降价从郊区开始
　　即便是一线城市，也不是巍然不动。过去几年一直有“价格洼地”之称的广州，在这一轮的降价潮中，部分郊区盘的松动十分明显。
　　根据网易阳光家缘数据显示，5月份广州全市共成交5636套单位，环比4月的5206套微涨8%，不过与去年同期的7441套相比，下跌了24.2%。与前年的7668套相比下跌了26%。
　　价格方面，5月，全市一手房成交均价为16714元/平方米，比去年同期的13030元上涨了28%。不过考虑到去年网签限价以及销售结构等因素，这一数据没有太多的可比性。
　　“刚需盘与单价2万以下的楼盘成交还是比较好的，但总体成交量还是比预期的要差。”广州中原地产项目部总经理黄韬告诉《第一财经日报》，同比来看，今年5月广州成交量下降比较明显。
　　在成交量下跌的同时，价格尤其是郊区盘的价格出现明显松动。CRIC研究中心近日发布的一份《全国降价项目梳理》报告显示，全国已有六折优惠的楼盘出现，该报告选取的20个典型降价盘中，有8个位于广州。
　　这些盘主要位于广州郊区，其中，番禺板块尤为明显。例如敏捷地产开发的锦绣半岛，低至七折。同样是敏捷地产旗下的敏捷华美国际[最新消息 价格户型 点评]，打出了八二折。越秀地产位于番禺的可逸阳光和可逸江畔，也打出了八折和八二折。同样位于番禺的万科欧泊也低至七四折。
　　其中，刚需大盘万科欧泊猛然降价三成开售，均价约15000～16800元/平方米，并取得热销九成的战绩。而此前万科欧泊网签均价为21231元。
　　业主秦先生去年11月在该小区购买的一套90多平方米的房子，价格是2.2万/㎡。“去年最贵的还有两万五的。从去年到今年4月价格变化都不是很大。”秦先生告诉《第一财经日报》，5月份降价的盘有朝向、靠近马路、变电站等因素，如果扣除这些因素，降幅估计10%到20%之间。“幅度没有外界所想的那么大。”
　　部分楼盘的降价也引起了一些老业主的强烈反弹。例如，近日售价16000元至21000元的亚运城山海湾项目突然降价销售，每平方米只售9800元至12500元。导致老业主强烈反弹，封闭小区禁止销售员和看房客进入。但这些措施却难以阻挡看房者的热情，降价后房屋销售明显反弹，短短3天70多套房源就销售了四分之三。
　　而市中心的房价尽管仍比较稳定，但一些二手房也出现了一定程度的微调。记者在一家房产中介看到，该区域的大部分二手房均价比去年12月时均有1000元左右的下调。
　　在降价的同时，各家公司为宣传促销可谓开足了马力。例如，近期时代地产发起了“全员促销”行动，“时代旗下楼盘联动全线八八折让利风暴，现场更有六重惊喜大礼等您拿。八八折弱爆了，想在所有优惠的基础上再九八折嘛，联系微信……”5月份，该公司位于番禺的一个项目开盘，销售中心遍布叮当猫，神似游乐场以聚拢人气。
　　《第一财经日报》记者5月在广州多个电影院和汽车销售场所看到，这些地方已经完全被富力、万科等开发商的一幅幅广告牌占领。广州的主干道黄埔大道一直到东风路公交车站旁的广告屏，基本上被各大楼盘包揽。
　　在降价潮蔓延的同时，土地市场也呈现出不温不火的状态。5月21日，位于萝岗镇龙片区两宗旧厂改造的住宅用地和商业地，均被广东中泰国际集团以低价拿下，总价不足9亿元，折合楼面地价分别仅为4334元/平方米和3662元/平方米。
　　此前4月28日，广州推出一宗位于老城区海珠区的橡胶新村东部住宅地块，作为难得一见的广州老城区住宅地块曾引起更广泛关注，不过日前广州市国土房管局突然宣布该地块中止出让。业界分析主要是受到市场表现不佳的影响。
　　“降价超过10%，就会有比较明显的成交量的上涨。”黄韬说，接下来的6~8月，广州市的价格将继续深度调整，由于广州刚需仍比较旺盛，因此价格的回调有利于刚需的释放。