银行无意力挺 楼市难有起色

今年以来，继杭州、常州、秦皇岛等二三线城市大幅降价促销后，北京、广州、深圳等一直被认为不会降价的一线城市部分楼盘也传出降价、打折、零首付等信号，房价出现松动迹象。

据中国指数研究院发布2014年3月中国房地产百城价格指数报告显示，当月全国100个城市住宅平均价格为每平方米11002元，同比上涨10.04%，涨幅较2月缩小0.75个百分点，为连续第3个月缩小。其中，杭州、宁波、长春等城市供大于求的情况颇为明显。

在此背景下，一些地方的楼市限购政策出现松动迹象。继温州传出上报松绑限购的方案后，长沙、杭州等多个城市也在酝酿和讨论松绑限购的可能性。

房地产是典型的资金密集型产业，而且具有明显周期性，在市场景气之时，企业能够抓住机遇快速扩张，但市场低迷时期，企业资金压力较大，在财务安全方面可能存在一定风险。

每当房地产市场遇冷，销售下滑，房价下降就会传来放松调控的呼吁。在今年楼市不景气之时，限购限贷等调控政策的松绑，被不少地方政府和开发商寄予厚望。

近日，有媒体报道称一些地方政府正在考虑松绑此前制定的限贷限购政策。楼市松绑可能会吸引一部分购房者入市，从而使楼市重现昔日繁荣。

瑞银中国区首席经济学家汪涛预计房地产销售疲弱、市场前景恶化可能会迫使开发商进一步调整开工计划，房地产建设活动仍将是年内增长面临的主要风险。

房地产市场繁荣是内外部多种因素综合作用的结果，房价和信贷环境以及供需失衡都脱不了关系，其中信贷环境是诸多外部因素当中的一个很重要的因素。试想一下，如果没有银行的贷款，开发商拿什么建房呢？以投资为目的的炒房客拿什么炒房呢？

货币宽松推动房地产市场繁荣 

房地产作为经济的支柱产业，在银行的信贷投向中是一个重要领域。得益于宽松信贷环境提供的巨量廉价资金，过去十几年房地产投资，每年快速增长20%左右。

自上世纪90年代末实行住房货币化改革以来，房地产需求和房价一路飙涨，房企从银行贷款等渠道能够轻松获得贷款，房地产市场的狂欢盛宴也因此一直得以延续。

由于经济对房地产的依赖性正在增大，房地产类贷款在银行的资产配置中重要性不言而喻，目前整体占比为20%左右，其中按揭类贷款占比14%左右，开发类贷款占比5%左右。

数据显示，截至2013年年底，全部贷款余额为72万亿，房地产类贷款总计14.6万亿，其中：地产开发贷款1.07万亿，房产开发贷款3.52万亿，个人按揭住房贷款9.8万亿，保障性住房贷款0.73万亿。房产开发贷款和个人住房按揭贷款占大头，占比分别为：24%，67%；地产开发贷和保障性住房贷款占比相对较低，总计不到10%。

从历史来看，中国房价上升、房地产市场繁荣的周期与信贷环境宽松的周期也是重合的。房地产价格会滞后于货币增速，但货币增速较快，房地产也随之到达高峰，这是房地产市场的常态。

业内人士也表示，仅靠松绑限购政策很难挽救低迷的楼市，更多还要看信贷等限制政策是否能够放开，而实现这一点的难度显然较大。

按照估算，放开限购预计能增加10%至15%的购买力，但拯救市场的意义并不大，毕竟能够用全款买房的占极少数，多数还是通过银行贷款渠道获得购房资金。目前二套房首付60%、三套以上房贷不放行的门槛，让投资群体占比大降，刚性需求成为左右市场的主流，所以即便部分地方政府放开限购，市场也很难快速回暖。

从目前的情况看，限贷政策放松可能性很小，空间也很小，在笔者看来，如果部分城市二套房贷首付比例能够从七成降至六成，已经算是政策大开口了。事实上，今年银行钱紧的状况一直在持续，甚至以往被政策鼓励的首套房贷款都“不幸中招”，不仅放款周期被拉长，利率也在不停上浮，在此背景下，更难有骗贷现象发生。

业内人士认为，限购的影响会逐渐化解，而限贷的影响是致命的。限购政策只不过是抑制市场需求集中爆发，或者后置一部分当前不符合购房条件的市场需求，而限贷政策则不一样，无论该城市有没有施行限购政策，如果当前没有信贷额度或者贷款利率上浮、审批周期拉长，都有可能直接影响市场成交量的表现。

其实，在广大二三线城市，由于整体楼市已经供过于求，在限贷的背景下，即使“限购令”松动，也不可能对当地楼市的供求状况产生颠覆性的影响。截至3月底，上海易居房地产研究院监测的20个城市新建商品住宅库存总量为8401万平方米，环比增长2.0%，同比增长16.3%，20个城市的库存量已经创下了近5年的历史新高。其中，几个二线城市库存呈现环比与同比双双上升的态势。

除了高库存以及限贷的制约，楼市长效机制的不断推进也会让持有多套房成为一种负担，不动产登记、房产税的全面推开都只是时间问题。

利率市场化促使银行降低对房贷的倾斜力度

今年房地产市场持续下行，不仅拖累已经陷入困境的实体经济，更严重影响了地方政府财政。在地方经济增长乏力、楼市成交低迷等多重压力下，目前地方松绑限购限贷的意愿较为强烈。

近年来，利率市场化使得银行负债成本率提高，这就促使银行调整贷款结构，降低对房贷的倾斜力度。相对于小微贷、企业贷等流动资金贷的短周期和高利率，房贷时间较长，而且利率较低，目前对银行来说已经没有过去那样的吸引力。

过去由于利率不能自由浮动，银行更倾向于低风险的房贷业务，但未来随着利率市场化的推进，银行会把更多的资源投入到高利率的业务，这是市场导向的必然结果。

业内专家认为，随着市场分化加剧，部分城市和地区的风险在加快暴露。与此同时，银行信贷投放趋紧，基金、信托等金融产品也开始考虑兑付风险减小对房地产融资力度。因此，2014年房地产企业将承受较大资金压力。

截至2013年末，建行房地产行业贷款余额达5004.28亿元，占比进一步下降至5.83%。“2014年，建行将保持房地产开发贷最多新增300亿元的要求不变，对房地产信贷投放的准入机制依然会严格实行名单制管理。”建行首席风险官曾俭华在接受媒体采访时表示。

同样，工行首席风险官魏国雄也曾表示，在未来房企开发贷发放方面，工行会确定一个城市的准入名单和开发商的准入名单。“在具体项目上，一般而言，要求开发商项目资本金比例比国家规定的标准要高出10-20个百分点。”

中国银行近日发布的《2014年二季度经济金融展望报告》认为，今年二季度，房地产市场将进一步降温。

中行的国际金融研究所高级分析师周景彤认为，二季度，财税体制改革将加快步伐，同时房地产市场或进一步降温，地方政府的目标函数、行为模式和投资意愿正在转变；产能过剩、成本上升和效益下滑等，都对经济短期回升构成制约。

由于受偏紧房地产信贷政策持续发酵的影响，二季度的房地产市场将进一步降温。

今年1至2月，房地产的投资增速已经出现小幅下滑。房地产投资累计7956亿元人民币，比去年同期回落3.5个百分点。此外，商品房(资料、团购、论坛)成交量也下滑较快，商品房累计销售面积1亿平方米，增幅比去年同期回落了49.6个百分点。部分城市房价开始下探，而房地产开发资金来源也增长放缓。

首套按揭住房贷款毫无疑问属于低收益资产，部分银行已经调整信贷投放策略。一方面上浮按揭贷款的贷款利率，另一方面减少按揭贷款的发放。此外，由于不断曝出降价和房企资金断裂的问题，各大银行出于风险考虑也普遍大幅缩减了房企的融资总量，尤其是在三四线城市，几乎已经停止开发贷款。

在这样的时代背景下，即使放松限贷政策，但这对部分城市已呈下滑趋势的楼市来说，很可能只是杯水车薪，类似温州楼市跌跌不休的走势难以避免。

不过，在业内人士看来，在库存高企、限贷未放松、楼市调控长效机制逐步推进的背景下，即使限购真的放松，也仅能在心理层面对楼市产生影响，楼市成交在短期放量后，仍将归于平静。

首先，大部分二线城市的“限购令”已经名存实亡。在福州、沈阳、苏州、成都、杭州等二线城市，普遍只要支付一定的包装费就可以成功过户，即使在“限购令”执行最为严厉的一线城市，不少购房者也可以通过“打擦边球”的形式获得购房资格。

以某大型城市为例，在“限购令”出台后的很长一段时间里，一些购房者都可以通过补缴社保、个税的方式获得购房资格，特别是在楼市低迷的时候，限购在执行层面容易“睁一只眼闭一只眼”。2013年，该城市楼市量价齐升，管理层加强了这方面的监管，想要通过包装骗取购房资格变得难度较大。但随着楼市降温，这类“打擦边球”的行为很容易死灰复燃。

而在房价上涨压力并不太大的二线城市，“限购令”在执行层面一直不够严格，但真正具备杀伤力的限贷政策则在全国范围内被严格执行。外地人想要在这些限购城市购房，获取购房资格可以轻松包装，但是想要获取银行的个人抵押贷款则难于上青天。

数据显示，1-3月全国房地产资金来源总量2.87万亿元，较去年同期增长6.6%。其中房地产资金来源中国内贷款1-3月合计6226亿元，同比增长20.4%。1-3月个人按揭贷款3161亿元，同比增长0.1%。相比去年全年的资金状况均较为紧张。

目前流动性状况偏紧，市场普遍认为这可能会对房地产市场需求造成持续负面影响，从而使行业面临销售额增速放缓的风险。与此同时，开发商面临着融资渠道受限、银行信贷增速放缓、房地产企业取得开发贷款的难度加大等问题，资金压力较大。

随着信贷收紧，加上销售速度下滑，房企资金紧缺的问题将日益凸显，这将加剧房地产市场的低迷。未来，在全球范围内寻求相对低廉的资金将成为房地产企业的一大核心竞争力。