定向降准措施昨起实行嘉兴楼市会被“激活”吗？
2014年对于楼市来说，注定是“阵痛期”。放眼全国，“红五月”风光不再，6月的房地产市场依然冷清。相比之下，作为三线城市的嘉兴，楼市总体比较稳健。
就在成交量下滑、市场观望情绪依然浓厚的大势下，央行 ..
2014年对于楼市来说，注定是“阵痛期”。放眼全国，“红五月”风光不再，6月的房地产市场依然冷清。相比之下，作为三线城市的嘉兴，楼市总体比较稳健。
就在成交量下滑、市场观望情绪依然浓厚的大势下，央行二度定向降准，银监会大力支持个人首套房贷，让人们对紧绷的房贷市场的前景一下子变得乐观。这些市场信号，或将对处于敏感时期的楼市产生微妙影响，不少房产人士直言，感受到了些许暖意。 A.定向降准，能为房产开发商“解渴”吗？ 上周，央行突然宣布定向降准，从昨天起对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率0.5个百分点。 根据这一标准，此次定向降准覆盖大约三分之二的城商行、80%的非县域农商行和90%的非县域农合行。嘉兴银行业相关人士测算，央行此次定向降准可释放流动性资金约500亿元。 事实上，今年4月底央行已有过一次降准，针对的是农村金融机构。嘉兴学院商学院副教授张建华认为，当前宏观经济相对疲弱，在这种情况下，有必要针对经济发展薄弱的环节进行刺激。降准的目的是提振实体经济，鼓励和支持小微企业发展，防止经济下滑趋势过于明显。“到底有没有效果，力度应该多大？央行似乎是在用这种小心翼翼的方式对市场进行探底。”至于为何要采取定向降准，在张建华看来，这主要是为了防止资金流入大银行和房地产市场。 当前企业经营情况和经济形势到底如何？银行无疑有“发言权”。记者从嘉兴多家银行了解到，从去年起他们就感受到了经济发展的“寒意”。中国银行嘉兴市分行的相关人士告诉记者，嘉兴不少企业发展遭遇了不同程度的困扰，经营状况让人担忧，“有的企业利润下滑，银行贷款难以支付，使得银行风险增加。”绍兴银行嘉兴分行的有关人士对此有同感：“一些小微企业日子十分艰难，一旦他们效益不好，银行就会受牵连，坏账很难避免。” 嘉兴多家银行的有关人士表示，虽然不是全面降准，但央行此举给了市场一个较强的信号。这不仅对于农村金融机构和城商行是利好消息，还可以在一定程度上刺激嘉兴经济发展，为众多小微企业、农民解燃眉之急。 毋庸讳言，央行定向降准是为了刺激和支持实体经济发展，可一旦降准通道开启，房地产会不会间接受益？对此，中国银行业协会银行家、上海大学硕士生导师、浙江民泰商业银行嘉兴分行副行长孙天宏表示，在国内经济增速放缓、利率市场化不断加速的当下，无论是金融机构还是各类实体经济，都面临着有效化解融资难题的压力与挑战。从银行角度看，城市商业银行、农村商业银行释放了大约500亿元的资金，在现阶段小微企业风险较大的情况下，城市商业银行、农村商业银行多余资金的80%以上会存放在国有银行。而国有银行一般会将该笔资金用作两处，即发放给同业和自己放贷。这也意味着，定向降准将让更多的银行和房地产企业直接或间接受益。 嘉兴苏嘉等房产公司有关负责人表示，降准意味着银行可贷资金多了，一部分资金将流入房地产领域。而对于个人房贷市场而言，降准同样有助于提高银行可贷额度，从而缓解当前房贷额度紧张的局面，满足居民的自住需求。 B.力挺首套房贷，购房贷款优惠渐至？ 央行、银监会和楼市的一举一动，都刺激着人们紧绷的神经。继央行上个月力挺首套房贷后，银监会近日也表态要“大力支持首套房贷”。 银监会副主席王兆星近日表示，银监会将继续执行差别化住房贷款政策，大力支持个人首套住房需求，保证中低收入群体改善住房需求，抑制投资和投机性购房需求。 对此，嘉兴部分银行和房地产公司有关人士坦言，央行和银监会公开表态支持首套房贷，在近几年很罕见，这为利率优惠重现增加了可能。 记者采访获悉，目前嘉兴并没有出现限贷、停贷或严重缓贷的情况，而且审批效率有所提高，但在贷款利率方面的确有所变化，首套房贷利率优惠基本绝迹。建行嘉兴市分行有关人士介绍，同诸多银行一样，建行目前首套住房贷款利率执行的是基准利率，“只要符合条件都可以贷款，如果资料等齐全，贷款审批一般在5个工作日就可以完成。”如果是期房，获批的贷款者到房管部门办理预告抵押登记后，银行会立即放款。 市住房保障局有关人士说，首套房贷款利率优惠取消后，购房成本有所增加。以一笔80万元的个人房贷为例，选择20年等额本息还款的话，按照基准利率计算，每月需要还款5988元；如果利率上浮10%，每月就需要还6301元，两者相差313元，20年就相差75120元。 张建华分析，现在楼市信心不足，房贷的一些积极变化有助于提振市场信心。一旦房贷政策明显放松，楼市就会逐步回暖，商品房成交量也会提高。而从目前的市场信号看来，下半年信贷政策有逐步“松绑”的可能，首套房贷利率有望回归基准利率，甚至出现优惠。 C.传统淡季，嘉兴楼市 能否演绎新精彩？ 银监会的“表态”，在嘉兴房地产业引起了广泛关注，有相关人士甚至认为，楼市可能迎来“春天”。 相比全国其他城市，嘉兴房地产业发展比较平稳。嘉兴市住房保障局的资料显示，今年一季度，嘉兴商品房成交量与2010年、2011年和2012年相比都有所增长，但与去年同期相比降幅不小。前4个月，市本级共完成房地产开发投资56.8亿元，同比增加0.3%；建成商品房面积50.55万平方米，同比减少36.1%。5月份楼市渐回暖，商品房成交1799套，环比增长了近20%。 6至8月份是楼市的传统淡季，嘉兴能否逆袭？在嘉兴学院房地产研究室主任吴兴陆看来，市本级可售房源数量仍呈上涨趋势，按目前市场销售形势来看还是供大于求，“成交量要出现明显的增长，除非是受外围宏观政策影响。” 记者了解到，截至今年4月底，嘉兴市本级可售商品房面积为520多万平方米，其中住宅280多万平方米。而记者从市国土局获悉，《嘉兴市本级2014年度国有建设用地供应计划》日前正式出台。从商品住宅用地总量上看，市本级前5年商品住宅用地平均实际供应量在1700亩左右，2014年计划安排商品住宅用地2080亩，总量超过前5年的平均供应量。其中，保障性住房、旧城改造住房和中小套型普通商品住房用地占住宅用地总量的比例高于70%。由此不难看出，嘉兴楼市去化压力依然较大。 相关专家表示，嘉兴房价不会出现大起大落，当前众多楼盘推出各类优惠，或许是买房的最好时机，一旦信贷或其他政策调整，楼盘价格优惠可能会减少。 记者从市住房保障局了解到，6月份以来，嘉兴商品房日销售备案有几十套，其中11日达到92套。6月楼市能否递交漂亮的成绩单，即将开幕的夏季房博会无疑起着决定性作用。 众多房产公司则对市场前景信心满怀。嘉兴市信达建设房地产开发有限公司执行董事李斌星表示，现在，市本级的住宅中有三成是新嘉兴人购买的。同时，由于嘉兴房价偏低、交通便捷，上海等地的消费者也纷纷选择到嘉兴购房，该公司开发的“信达南郡”楼盘，三分之一被上海客户买走了。 有房地产业人士分析，嘉兴是长三角城市群中的城市，随着产业结构升级和消费结构升级，以后旅游地产、园林房产、庄园经济、养老服务社区以及经济适用房将逐渐淡出，这些都是嘉兴房地产市场的结构性机会。 |
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