央行官员：房价顺应经济转轨必然也必须调整

　　3.供求关系逐步逆转
　　根据统计局公布数据，1999-2013年全国住宅竣工面积为224亿平方米。全国住宅竣工面积包括农村住宅竣工和城镇住宅竣工两部分，国家统计局没有给出城镇和乡村住宅构成，但是可以根据城镇住宅投资占全社会住宅投资的比重推算，城镇住宅竣工面积至少在180亿平方米以上。按常住城镇人口计算人均住宅建筑面积24.7平方米，按户籍人口计算约为36平方米，仅城镇新建住宅面积就已经超出全国城镇人均住宅面积。
　　由此可见，我国城镇人均住房面积的城镇人口口径是按常住人口计算的，根据国家统计局《2013年农民工调查报告》数据，绝大多数农民工特别是建筑工人通常住在简易的工棚里，而且报道城市低收入特别是年轻群体“群租”的情况也较多，这说明这些人群是没有城镇住房的。这说明我国城镇住房存在结构性过剩，进而也可以判断我国住房产权分布状况是极不平均的，部分人群拥有的住房或面积远远超过了平均状况。可以得出结论，在投资需求被限制的情况下，未来的购房需求主要集中在常住城镇的较低收入群体，他们的购买能力不能支撑这样高的房价水平。
　　4.城镇化由规模扩张向质量提升转变
　　前10年，我国城镇化速度平均为1.35%，在我国历史上这样城镇化速度和跨度空前绝后，远远高于发达经济体曾经的城镇化速度。快速城镇化能够降低房地产的资本化率，在租金一定的情况下抬高房价水平。部分学者估算我国已经达到70-75%的工业化率，2014年以后我国即将进入后工业化阶段，工业化带动城镇化的动力已经不复存在。
　　同时，我国就业人口增速从2005年开始快速放缓，近年来几乎保持零增长水平，可以判断我国城镇化由规模扩张向质量提升转变是必然趋势。今后的城镇化主要从两部分人口市民化入手，一部分是非户籍常住人口，主要是农民工及其家属的市民化问题；另一部分是新增城镇居民的市民化问题。
　　2013年我国城镇非户籍常住人口接近3亿人。农民工中在城镇购房的人数占比仅为0.6%，在城市独自租赁居住的占比为13.5%，合租居住的为19.7%，合计33.8%。其他农民工基本居住在单位集体宿舍、单位工棚和经营场所。这就是说明这部分人口市民化的保障居住需求十分巨大，按一半家庭需要保障住房计算，至少需要1.3亿套保障住房。
　　如果10年消化这部分人口的住房保障，每年需要1300万套。扣除城镇自然增长人口，新增城镇人口按80%需要住房需求计算，每年至少需要600万套住房，其中很大一部分需要保障居住。城镇化方式转变必然带来住房需求结构的调整，这种调整有利于房价的合理回归。
　　5.收入分配差距缩小
　　如果收入分配差距过大，富裕阶层获得财富容易而规模大，房价对他们来说难以形成“过滤”效应，从而使收入分配差距成为推动房价上涨的重要原因。同时，房地产是投资的重要渠道，特别是近十年来我国房价持续快速上涨，吸引了越来越多的富裕家庭资金到房地产市场投资，很大程度上提升了房价水平。
　　反贪污腐败、缩小收入差距为新一届政府的执政理念。根据国家统计局调查数据，我国城镇居民收入整体差距较大，2003-2009年10%最高收入户的平均收入是最低收入家庭的8.5倍以上，2010年以来该倍数持续缩小，2012年缩减至7.59倍。收入分配差距缩小，有利于形成合理的房价结构、房价租金比率等，房地产市场将向健康理性回归。
　　6.货币刺激的条件约束增强
　　融入了国际环境，自然会受到国际因素的制约。与2008年相比，我国刺激经济乃至房地产的货币条件已经发生根本性变化，财政或金融刺激对房价的支撑作用不可能长久有效。
　　一方面，2014年人民币兑美元汇率趋向均衡，外汇资金流入的套利条件不复存在。2008年初人民币对美元汇率为7.38:1，人民币升值空间远未结束。时至今日，2014年以来人民币兑美元汇率已经最高升值为6.05左右，之后开始了贬值历程，截至6月开局人民币兑美元汇率已经贬值6.25左右。
　　另一方面，当前货币规模空前膨胀，几乎没有了注水空间。2008年初我国广义货币供给为40.3万亿元，以当期汇率折算仅相当于5.46万亿美元，相当于美国当期广义货币的73%。截至2014年一季度末，我国广义货币供给已经达到116万亿元人民币，相当于18.7万亿美元，比美国的广义货币供给高出67%。因而，我国人民币供给已经进入强约束阶段。
　　如果不顾这些约束条件而强行注入流动性，不是带来人民币的贬值，就是国内经济持续泡沫化，进而成为国际经济领域的“堰塞湖”。长期看终会导致国际资本流出经济泡沫严重的地区，外汇长期流出必然会带来基础货币的收缩，广义货币供给也将随之以货币乘数的方式收缩。
　　房价回归是经济发展规律的必然结果，政策措施能够起到扶持和延缓作用，但是难以根本改变市场趋势。从整体经济发展看，房价理性调整将打破土地财政和数量扩张的经济增长“怪圈”，有利于经济发展方式的转变和合理物价结构的形成。