新盘如履薄冰，存量泰山压顶----嘉兴楼市2014年中提前总结
2014年楼市过半，又到年中交卷时。
整个半年销量如何？未来后市如何预测？
禾枫从宏观微观两面，分析嘉兴半年楼市。
简单总结：新盘如履薄冰，存量泰山压顶。
1，宏观角度，先看上半年成交套 ..
2014年楼市过半，又到年中交卷时。
整个半年销量如何？未来后市如何预测？ 禾枫从宏观微观两面，分析嘉兴半年楼市。 简单总结：新盘如履薄冰，存量泰山压顶。 1，宏观角度，先看上半年成交套数。 2014年1月1日-2014年6月26日， 嘉兴市本级商品房备案成交套数10074套。 平均每月1700套左右。 而2013年，嘉兴市本级商品房成交27224套。 平均每月2270套。 也就是说，14年上半年月平均成交套数，仅13年全年平均成交套数的75%。 目前银行按揭一直难有折扣，而销售成交套数，反而打了75折。 2，库存去化周期。 由于目前商品房备案数据全由嘉兴市住房保障局发布，所以目前很难查到最新的库存房数量。 禾枫只能沿用2014年1月的存量数据----市本级各类商品房总存量为33019套。 在上半年如此低迷的销售数据面前，可以很清楚的预见到，目前最新存量房的数据，必定超越33019。 而按照目前每月平均1700套的去化速度， 即便是按照1月的存量房数据来计算， 也需要20个月左右的时间才能完成去化。 如果最新库存数据出炉，去化必高于20个月。 存量房如泰山压顶，已是业界一致意见。 3，回顾去年疯狂的土地市场。 2013年嘉兴土地市场成功出让117宗地块，总出让面积335.16万方，相比2012年增长35.69%； 总成交金额77.46亿元，与2012年36.9亿元相比，猛涨109.92%，创下近4年新高。 其中纯住宅用地和商住用地共成交31宗，总出让面积约141.7万方，若以1.8的容积率计算，总计可建面积约255万方。 而2013年嘉兴市商品房成交面积为265.71万方。 简单来说，2013全年嘉兴卖了多少住房，政府又供应了相同面积的住房。 4，更不容乐观的是，几乎所有2013年新供应的土地，基本都会在今年进入楼市，成为一个个新盘，嘉兴楼市压力之大可想而知。 简单梳理下2013年土地市场的风云地块。 看看那些引人注目的地块，目前如何状态。 经开2013-1号地块，旭辉御府，年初已开盘。 经开2013-10号地块，紫元尚园，年初已开盘。 经开2013-14号地块，万达广场，年初已开盘。 经开2013-23号地块，嘉禾世家，施工已入场。 经开2013-19号地块，烟雨名门，售楼处已开。 经开2013-22号地块，万科传奇，已基本售罄。 经开2013-16号地块，禾润星城，施工已入场。 2013嘉秀洲21号地块，朗香郡，已开盘。 经开2013-38号地块，金红紫英，施工已入场。 经开2013-39号地块，承安萃苑，规划已公示。 经开2013-36号地块，上海华府，施工已入场。 2013-05号地块，信达翰林兰庭，施工已入场。 2013-06号地块，金都南德大院，施工已入场。 可以很清楚的看到，几乎每个项目都已进入实质施工阶段，甚至已经开盘，更有如传奇一期已经抢跑售罄！ 顶在每个开发商头顶的财务成本，都犹如达摩克利斯之剑，逼得大家都得遵守游戏规则，快进快出才是王道。 5，别忘了，今年又有住宅用地出让。而这些今年刚出让的宅地，也即将入市抢跑！ 据消息灵通人士透露： 6月9日刚出让的经开2014-7号商住地块，在本土房企佳源集团摘得后，已经完成了审批规划，即将入场施工，并预计将在10月开盘！（甚至连全套户型图都已呈现） 而即将在7月出让的经开2014-9号地块，已经几乎内定给万科。 无论是地块规划设计还是具体推广营销流程，万科均已全部确定，预计在10月抢跑开盘！ 6，再从各版块梳理，各新军来势汹汹。 南湖区铂金二期，南德兰庭三盘血战。 城南板块，万科传奇二期又来抢钱。 国际商务区，金洋惠建佳源三弹齐发。 运河新区烟雨名门和旭辉御府刺刀见红。 那些开盘走量不佳的项目真的要小心了， 前有堵截后又追兵的日子马上就要到了。 整个嘉兴楼市，如果没有政策性刺激，没有投资性购房支撑，很难看出有扭转局面的可能。 而秀洲新区虽暂无新盘入市，但宅地流拍，各盘混战，其实三环外的楼市，早已奄奄一息。 总结陈词： 在放量卖地的13年过去之后，全国楼市骤然降温，放量下行。 而嘉兴楼市也同样一地鸡毛，自身难保。 目前要在这么差的环境中脱颖而出，并非普通特惠价超低价或搞个神马活动就能做到。 操盘的各位，都要真正拿出真心实意来。 反面教材：年初御府突然涨价至今半死不活； 正面教材：铂金宝石纷纷低开以价换量，赢得市场瞩目，并为后期打下坚实基础。 真的要相信，这个市场里已经没多少傻子了。 以诚相待，才能真正赢得市场信任和口碑。 |
浙公网安备 33040202000107号