土地增值税是吓人的税种 房企:这是在伤口上撒盐

“如果从严清算土地增值税，就是伤口上撒盐！”一位东莞民营房企老板这样总结性“陈词”，然后便摇头婉拒了南都记者的采访。
　　《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程》（以下简称“《规程》”）今年7月1日起正式实施，《规程》对清算省内房企的土地增值税有诸多操作性的详细要求。而此举也被业内视为或是税务部门释放从严清算土地增值税的信号。在当前“凛冽”的市场态势下，如真正要启动近些年土地增值税的清算，多位受访的业内人士形容是“雪上加霜”、“火上浇油”，有人直言“目前部分资金链紧张的房企会备受考验”。也有声音给了“清算”另一种解释：“对清算不能本能地反应为‘追缴’，如成本大、利润低的项目，还可以免征土地增值税，前置预缴的税额都可以退税的。”东莞一名知名房企负责人认为，如今土地成本高企，土地增值跟早年不可同日而语。而随着房地产暴利的时代远离，土地增值税清算不再是“洪水猛兽”。
　　清算主要靠房企自觉？
　　担忧大规模的清算箭在弦上，已有房企在近日对财会人员进行了土地增值税的专场培训。也有房企透露，东莞地税局也于上周组织房企相关人员学习最新的《规程》。
　　土地增值税的实际缴纳分为预缴及清算两个阶段，大多房企反馈，预缴部分为在有销售额的次月，从上个月的销售回款额中计提，普通住宅预缴为2%，豪宅预缴土地增值税为3%，此为规定动作（而按照东莞目前对普宅标准的界定，绝大多数的项目都划归了豪宅类，也就是预缴了3%的土地增值税）。
　　但是就清算而言，各房企的说法不尽相同。有房企就直言，不存在拖欠土地增值税的情况，因为土地增值税的预缴部分已占应交的绝大多数比例。
　　莞派房企的一位财务总监向南都记者解释，东莞的土地增值税清算是按照开发报建、项目分期开发的方式征收，并不用等到项目完结或项目公司注销才进行土地增值税的清算。“例如项目已竣工验收，销售率达到85%以上时，就可以进行土地增值税的清算。”该人士回忆，东莞的地税部门也曾向该房企提过旗下项目的清算，但后来因种种原因搁浅，“很多时候都是靠项目、房企自觉去清算。”
　　“税局也提过要清算，一般要看情况。税局会清查项目的利润率，如果跟实际相差不大，就不需要补交增值税了。如果相差大，那就要补交。”一位本土房企的财务人员坦言，由于东莞镇街比较多，按照项目属地原则来清算土地增值税，就会存在不同职能部门有不同的“标准”“主要还是看关系好不好”。
　　但并非所有的楼盘项目都没有进行过清算。在东莞深耕多年的一家外来房企负责人表示，旗下除了还在售的项目外，已开发完毕的项目都已经严格完成清算。“每个项目清算时工作量非常大。只要有人力来办这个事，我们不会拒绝。”南都记者尝试就“土地增值税清算”联系采访东莞地税局，但是至截稿都没有得到回复。
　　未清算项目面临被“抽血”，也可能退税
　　一旦土地增值税进行严格清算，房企原有的现金流将会面临被“集中抽血”，对当前资金流受挫的房企将雪上加霜？这只是假设清算发生的一个可能性，存在于从来未被执行过清算的项目。于是，出现了文章开头的一幕，有开发商人士对于大规模的土地增值税“秋后算账”如坐针毡。但有知情人表示，土地增值税清算对于上市公司及财务制度健全的企业影响不会很大，“因为这类公司一般会在项目启动之初就将这项成本考虑进去并逐年计提”。
　　当然硬币还有另外一面。前面所述的一位外来开发商负责人坦言，不能简单理解“清算”就一定是追加资金，还有可能退税。“我们南城的一个项目，算下来是正儿八经亏损的，前期销售同样预缴了3%的土地增值税，但是我们更希望赶紧清算呢，清算下来是要退税的。但我们一直催，也不见税务部门来清算。”
　　而这也是去年底央视报道披露全国房企应缴而未交的高额土地增值税，引发轩然大波的一个主因。外来房企的一位财务总监向南都记者表示，“土地增值税按照四级累进税率。预缴是根据销售额预缴的，清算时是增值额，基数就不同，最终也是跟预缴的差额进行多退少补。”
　　由于清算下来，部分房企项目可能会清算出不菲的土地增值税差额，尤其多项目累计下来的资金需要更大，因此，部分开发商、业内人士直言对开发商目前紧绷的资金链尤为考验。“一旦清算，一个项目少则几百万，多则几千万，土地增值税是挺吓人的一个税种。”外来房企的一位财务人员表示，还没有被清算的项目面临再度被抽血的命运。“目前而言，东莞坊间已传言个别房企的资金链紧绷，再加上融资渠道收窄、融资成本上升、市场销售不畅，这时候提清算，当然不排除就是对房企现有资金的再度抽血，房企的压力会更加大。”合富辉煌东莞公司市场研究部副总监李兴旺表示。
　　“清算”是双边博弈？
　　视此番土地增值税清算为“洪水猛兽”的开发商，部分存在未被清算的项目，从累计清算看来，涉及的税金不小。“要看具体项目的情况，尤其是越早期开发的项目，涉及的补缴税金更大。”一位全国性房企的东莞区负责人表示，“这跟过去地价低有关，开发跨度大、长，越往后售价更高，地价的权重变小，所以增值的空间非常大。”
　　而未发生清算的项目，也不排除房企有故意拖欠土地增值税的行为，或是以合理理由规避而不清算。“规避清算是一种博弈吧，比如社区商业部分，有的老板自留不卖，未售部分超过20%的比例，就达不到清算条件。”本土的开发商人士表示，此种方式或不再可行，因为新《规程》更细致规定了清算的条件。
　　上述品牌房企的东莞区域负责人认为，从该司的情况来看，是明明白白结清了种种税费，但是发生了亏损的项目反而“拖欠”清算的是职能部门而不是开发商。“不能简单理解拖欠就是开发商的单边行为，比如我们亏损的项目，前期预缴了3%的土地增值税，但是清算下来是不用交土地增值税的，那前期预缴的部分还没有退回呢，税务部门也是在拖欠开发商。”
　　成本列支能“合理避税”？
　　从成本控制和利润的考量，有开发商表示有合理避税的方式，例如或可再注册更多子公司。“市场上估计会有更多的开发商子公司出现。例如注册一家装修公司，开发商的装修工程都由自己的公司来做，而装修的成本可计入项目可扣除成本，装修的利润还是在自己的口袋里。”一位在房地产业工作了近20年的资深人士如此“支招”。
　　“加大项目附加值，也就加大了项目的可扣除成本，清算下来，可能税负减轻了一些，但是我的业主可享受更多的项目配套。”接受南都记者采访时有营销负责人表示，其在操作某项目时就曾经考虑，购置一架直升机给业主租用，或是购置几艘游艇作为第二会所。该人士给南都记者计算一笔账：如该项目销售4个亿，成本在1.5亿，增值2.5亿元，计算下来增值税或要超过1个亿。而当加大项目成本，购几艘游艇总价1亿，那么增值部分1.5亿元，计算的方式也不同，这时候的土地增值税是4000多万元，开发商交得少了。
　　有财会人员透露，在报备材料进行清算时，与“税官”也是个博弈的过程。曾经在广州一家大型品牌房企任职的财务人员小曾表示，税官们对土地增值税的清算丝毫不含糊，在房企的成本列支项目上审核相当严格，“因为土地增值税考量的是项目的利润率，所以审查的是收入和成本的增值率，他们对成本列支认不认，是关键的因素”。如果房企没有及时清算，也会有罚款、缴纳滞纳金等风险。
　　算算账
　　一个楼盘可能补缴土地增值税差额1000多万元
　　举例一个楼盘项目地价为2000元/平方米，建安、园林等成本约3000元/平方米，加上其他财务和营销成本等约1000元/平方米，综合售价约10000元/平方米。
　　根据土地增值税的计算方式，可抵扣为土地成本、开发成本、利息成本以及营业税金以及附加，如利息成本为738元/平方米（贷款利息：6.15%上浮20%=7.38%），营业税金以及附加为5.58%，即558元/平方米。综合计算，该楼盘单方增值额为120 4元/平方米，增值率13.69%，适用四级超率累进税率中的第一档，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%，因此单方土地增值税为361.2元/平方米（应纳土地增值税=增值额×税率）。因为在销售时就预征了3%的土地增值税，因此，最终清算下来差额征收为61.2元/平方米。
　　假设上述这套房子100平方米，清算后该追缴6120元。假设该楼盘建筑面积20万平方米，那么这个楼盘该补缴的土地增值税差额为61.2元/平方米×20万平方米=1224万元。
　　问答题
　　成本低、利润空间大的项目受到的影响最大
　　A为何不少项目多年来甚少严格清算？
　　为何土地增值税清算在宏调政策中“一直在提及”，但是有的项目一直未被清算？按照省地税部门的介绍，尽管税收总额不断增长，但土地增值税清算却长期存在程序不清、责任不明、清算慢、质量差等问题。所以此次《规程》的出台，正是因此而生。
　　“土地增值税的算法和征收相对复杂些，房企一般都有大佬关照，加上原来经济增速快税源充足，税务机关大可不必竭泽而渔，因此就放任自流了。”一位业内资深人士揭开“谜底”。
　　B清算真是对房企的集中抽血？
　　大多房企仍会按时自觉被清算或主动清算，但是也有不少项目有种种原因未清算。如本土房企的一位财务总监坦言，土地增值税清算对于上市公司及财务制度健全的企业影响不会很大，因为这类公司一般会在项目启动之初就将这项成本考虑进去并逐年计提。而大的品牌房企也不只是做地产一个行业，一般都是多元化发展，也有自己的融资渠道，再不行，还可以通过启动风险预备金等方式来填补现金流的空缺。
　　一位外来开发商负责人也解释，不能简单理解“清算”就一定是追缴资金，因为一旦项目利润率低，达到免征条件，或者清算下来比预缴额低的，都有可能退税。
　　C什么样的房企、项目“欠税”最多？
　　按土地增值税四级累进税率的征收方式，什么样的项目欠缴的土地增值税最多？一家房企财务总监表示，成本低、利润空间大的项目受到的影响最为深远。“清算对房地产企业占有资金很大。尤其是暴利的项目，税赋更高。现行的措施是累进税额的方式，平时执行就只是在项目销售回款后预征土地增值税。”
　　知识普及
　　土地增值税的清算和免征条件
　　纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算
　　（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
　　（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
　　（三）直接转让土地使用权的。
　　（四）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
　　对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算
　　（一）已竣工验收（备案）的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（以下简称“销售比例”）在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
　　（二）取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
　　（三）主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失，经县以上地方税务局局长批准的。
　　有下列情形之一的，免征土地增值税：
　　纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的
　　因国家建设需要依法征用、收回的房地产