小夫妻要买房，怎么贷款最划算？

尽量少贷款？5年内还清？贷满七成？

本期出镜：工商银行嘉兴分行财富管理中心金融理财师 罗丽亚

咨询案例

晚报读者吴先生和妻子今年都是29岁，结婚3年，均为金融从业人员。3年前，两人结婚时以父母的名义购买了一套目前价值30万元的住房，无贷款。吴先生税前月收入5000元，妻子税前月收入4000元，两人都有相当于一个月收入的年终奖金。现有的家庭支出为每月3700元；现有存款5万元，股票型基金10万元，公积金账户余额4.7万元，个人养老金账户余额5万元，除社会保险外未购买商业保险。

吴先生计划2年内生孩子，到时候父母过来帮忙带小孩，所以需要买套大一点的房子，预算80万元。吴先生希望理财师可以帮忙规划一下，买房怎么贷款最为划算，是尽量少贷款还是5年内还清，或者贷满七成？

理财建议

计算之后发现，缴纳个税和社保后，吴先生的家庭年收入为9.6万元，去除支出还剩5.2万元左右，目前家庭总资产为54.7万元。应该说，财务状况比较稳健，没有负债，可适度利用财务杠杆加速资产成长；家庭收入属于中上，支出一般，储蓄率高达55%，理财规划弹性大；现有存款高于年支出额，高流动性足以应付紧急事故开销。

建议买房贷款策略：

因吴先生名下没有房子，此次购买为首套房，罗丽亚采取定量分析的办法来看吴先生买房的3个方案。

一、最低贷款额

预计2年内房价增长率为4%，合理上升为86.52万元，旧房房价同时上升，价值31.15万元，目前可投资资产为15万元，可运用储蓄为5.28万元。假设资产平均投资回报率为8%，加上2年后的累计额，届时可准备首付款总额为68.12万元，最低贷款额度是18.42万元，可以全部使用公积金贷款。而他们的房贷年供能力计算后为4万元，大于公积金贷款年供额的1.48万元。因此，吴先生想贷最低贷款额的方案是可行的。

二、5年内还清

如果5年内想还清贷款，按照公积金贷款利率，年供额应该为4.192万元，大于目前的4万元年供能力，这里面存在1920元的现金缺口。除非吴先生夫妻俩通过理财增加投资收入，否则这个方案存在一定的风险。

三、尽量多贷款

首套房最高可贷房价的70%，假设吴先生贷款20年，那么公积金贷款年供额应为2.4万元，商贷年供额为2.9万元，合计5.3万元，同样高于4万元年供能力。若只考虑到工作储蓄与公积金收入，采取七成贷款的现金流量不足，亦存在一定风险。但是，如果吴先生把首付30%后的剩余资金用于投资，这个办法还是可行的。事实上，吴先生一家的剩余可投资额为42.17万元，如果按照贷款七成计算，还有1.283万元还款缺口，需要投资理财收入来弥补。罗丽亚分析，只要达到3.04%的投资收益率即可满足。工商银行目前无论是一年期定存还是普通理财产品，收益率一般都高于3.04%，所以理财收入完全可以弥补吴先生的还款缺口，采用贷款七成的方案也是可行的。