任志强：今年楼市前景不好不坏 没准备的人才会死

如果按照总量计算的话，还需要新增200多亿平方米的建筑总量，那就需要维持七八年左右。
观点地产新媒体：下降后每年的库存量怎么消化？
任志强：我们没有看到更多的库存，今年投资增长上升不是因为开工面积增加，今年的土地购置和新开工面积都是负的。到现在为止，新开工的增长是负百分之二十几，今年全年肯定是负的。
观点地产新媒体：负增长之后，后面的供应不够，房价会不会涨得很高？
任志强：升得很高可能不会，但是有可能还会升。今年还有几个月时间，我们看到趋势是持续下降的，新开工如果持续降年底的话，就把库存和总量调整了，今年可能会少开10亿平方米，再消化十多亿平方米，里外就相差20亿平方米了。
观点地产新媒体：这20亿平方米会不会把需求又推起来？
任志强：明年9月份以后有可能。因为供求关系引起价格变动的概率会比较大，通常从新开工下降、土地供应下降到后期，大概要一年多时间才能在市场中反映。
观点地产新媒体：今年房企都是主动缩减开工量，不愿意去投资么？
任志强：没有市场预期，开工量就会下降；没有销售支撑，到位资金就会下降得很快，今年到位资金下降幅度是最大的，比2008年还大。
观点地产新媒体：很多企业还是感觉到市场前景不太好？
任志强：现在也没有太坏，不就下降百分之七八吗？在去年的基础上下降百分之七八，去年涨百分之二十几，只有2013年一年是好日子。
2010年是10.1%的增长，2011年只有4.9%，2012年是1.8%，去年达到17.3%。要是和2012年相比，可能有1%的增长就不得了，下降百分之七八也有增长。
观点地产新媒体：意思是和2012年持平，日子都还可以？
任志强：下降18%之后，还有10亿多平方米。
观点地产新媒体：今年这种情况，开发商是有准备的？
任志强：就是没准备的人才会死。
观点地产新媒体：您提到资产价格这个概念，影响资产价格的因素有哪些？
任志强：资产价格既受宏观经济影响，也受市场供求关系、购买力等多种因素影响。比如资产价格完全下行了，就预示着房价跌了，但如果国内贷款提高利率，实际资产价格就没有下行，而是上行了。
例如一笔20年期100万元贷款，在优惠利率和非优惠利率情况下，可能差20万元利息。这样估算，一套房可以降10万元，但是消费者并没有得到任何优惠，实际还要多支付10万元，因为利率上涨了。更严重的后果就是，这在贷款的当月就发生了，利率上升以后，消费者每个月还的钱就多了。对消费者来说，实际资产价格并没有下降，房价下跌这部分不足以掩盖或者说冲抵银行个贷提高的利率，这个影响是很重大的。
资产价格可能受宏观经济的影响也比较大，不能只看房价跌没跌，要加上市场的购买能力和优惠利率这些部分。为什么老百姓说房价降了也买不起？就是因为个贷利率的问题。
房屋降价只有在一次性付款的时候才能体现，没有优惠利率，个贷利率就把价格又涨回去了，开发商降的这部分钱都给了银行，老百姓没得到任何实惠，所以这一轮降价中，基本上老百姓没有得到任何实惠。
此外，供求关系在一些地区也会产生影响。有些地区供给加大了，人口外流了，导致这个地区的房子需求量下降，数量多了价格就下降。比如说工业转移问题，工业转移会把劳动人口带走，所以在面临工业转移和人口转移的二三线城市，会出现供过于求的现象。普遍来说，就是一个资产价格下降的问题。
观点地产新媒体：归结起来，您认为总的趋势是没有发生变化？
任志强：经济持续增长没有变化，虽然现在下行了一个台阶，但还是增长的，没有从正变成负；城镇化没有发生变化，人口结构没有发生大的变化，还是需要大量住房的；居民消费越来越多用于住房消费趋势也没有变化。这几年人口调查中，从年龄上可以看到，家庭消费中住房消费比重是逐年增加的，这也没有变化。有这几个支撑，市场不会发生大的变化。
不管保障性住房也好，棚户区改造房也好，这些也是房子，从总量上看增加了一部分供应量，这些增加的供应量一定会冲击市场上的供应量。
现在市场统计包括保障性住房、自住房和棚户区改造，大家都分不清了。统计混乱就在这里，保障性住房大部分可能都仍然在房地产开发里。比如拍下一块土地，90%都是保障性住房，但是因为有10%的商品房，所以还是统计到开发商那里。自住型商品房虽然算保障房性质，也是按商品房统计的。