上海松江豪宅市场产能过剩 招商地产佘山项目再提跌价

连续计提存货跌价准备
“佘山珑原二期18800元/平方米起”，这是佘山珑原二期的最新价格。
如果知道上述项目拿地时的价格，也许会为开发商定出如此低的价格大吃一惊。
2010年2月，上海国土局正式出让松江区广富林2-4号地块,最终由招商地产获得,价格17.16亿元,楼板价16378元,溢价率191%。佘山珑原二期正是在这一地块开发的别墅楼盘。
《每日经济新闻》记者4月23日致电佘山珑原售楼处，销售人员表示，近期正值招商地产30周年庆，因而推出打折优惠的活动。以总价500万元的一套别墅为例，几周前达到售价的最低点，仅售388万元，目前的价格已经回弹到398万元。该售楼员还表示，佘山珑原的其他别墅产品如能缴纳一定的意向金，都有议价的空间。
对于别墅打折的情况，招商地产董秘刘宁在电话中表示，“这些具体的措施，我不清楚”。
招商地产2013年报显示，在这一项目上，招商地产“一败再败”。在一期项目已经现房销售的情况下，开发上述项目的项目公司在去年继续亏损，亏损额910万元。而在2012年已经计提超过2亿元存货跌价准备之后，去年底，公司方面又追加计提了100多万元的存货跌价准备，并有2279万元的存货跌价准备已经直接转为减值损失。
去化率低，无疑是导致这一项目连续计提存货跌价准备的重要原因。在珑原一期成交均价只有26000多元/平方米的情况下，拿到预售证接近3年，仅销售了不到1/3的房源。
在一期销售不佳的情况下，珑原又规划了面积比一期小80平方米的二期叠加别墅，试图以总价低的优势获取快速销售。但在成交均价较一期便宜3000元/平方米的情况下，经过逾半年的销售也只卖掉了全部房源的不到1/3。
根据刘宁的介绍，招商地产今年要求各个项目都有很好的去化率。在这样的背景下，降价显然是实现快速去化的一个捷径。
诱因：定位失误+产能过剩/
薛建雄告诉 《每日经济新闻》记者，珑原一期和二期都存在一个问题——营销定位。一期的产品总价过高，开盘时楼盘单价一度超过700万元，而在市场供应充分的情况下，这样的总价缺乏竞争力。
和一期的情况相似，二期叠加别墅推出时，珑原对外报价曾经达478万元。但上述价格仍然没有足够的竞争力，所以导致珑原二期的销售也很缓慢。上海网上房地产的数据显示，珑原二期绝大部分的已售房源是在去年11月和12月卖掉的。从今年2月到4月，每个月的成交备案套数只有1套。而同一板块的九龙仓兰宫去年7月开始销售，半年就卖出了超过七成叠加别墅房源。
原因是，虽然兰宫成交均价每平方米较珑原高约5000元，但由于其叠加别墅仅为90平方米出头，总价控制在250万元左右，因此吸引了很大一批购房者。