建筑面积计算新规则 开发商送面积或被念紧箍咒

高赠送楼盘将出现短期“利好”这些超值的户型你“心水”吗？

送设备平台、送扩展空间、送飘窗、送阳台、送地下室、送挑高露台……赠送面积，这俨然是时下开发商最有效的营销手段。

不过，近年来，随着规划审批越来越严，赠送面积已经变得越来越小。而从今年7月1日起，住房城乡建设部批准发布的新版《建筑工程建筑面积计算规范》（下称《规范》）的实施，更让热门的飘窗、挑高露台、通风井等不再以全赠送的形式出现，而是实打实计算面积。

虽然今后开发商推出的新户型中，大面积赠送的情况可能会大幅度减少，但是，有专家指出，对于已经通过审批或者已经开售的楼盘来说，这或许是一个利好消息。毕竟大面积赠送将成“绝唱”，短期之内那些具有超大赠送面积的户型会变得紧俏。

新规堵上了不少送面积的途径

众所周知，开发商在介绍户型优势时，赠送面积常常会成为他们吸引客户的杀手锏。无论是设备平台，还是飘窗，抑或地下室以及挑高露台，“偷面积”楼盘在之前的很长一段时间“大行其道”。

不过，今年7月1日起实施的住房城乡建设部批准发布的《规范》对今后“偷面积”楼盘具有极大的杀伤力。

在《规范》实施之前，飘窗和入户花园一般都会被免费赠送，《规范》让这两者告别了“免费午餐”时代。据悉，《规范》中规定，“窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。”这也是《规范》中变化最大的一条。另外，针对入户花园《规范》规定，“有围护设施的室外走廊（挑廊），应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积”。

买楼送地下室，此前这样的做法一直比较流行。可是按照《规范》，地下室从赠送变为销售了，“地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。”

除了以上严苛的规定外，大家熟悉的奇偶层双层挑高露台也受到了限制，设备平台有了强制性的面积配比规定，在主体结构内的阳台应按其结构外围水平面积计算全面积……

短期内高赠送户型可能走俏

在嘉兴学院房地产研究室主任吴兴陆看来，“偷面积”是一把双刃剑，这种营销行为在有利于销售的同时，也会造成产权面积不清、二手房交易不公平等，而《规范》更有利于市场价格系统的维护。

那么，《规范》实施之后，“偷面积”的情况真的不会再出现了吗？

“《规范》无疑会堵住不少开发商‘偷面积’的途径。”吴兴陆说，但是《规范》并非完全把“空子”堵死了，“比如飘窗，规定为结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗须计算面积，如果开发商把窗户高度设置在2.10m以下，问题就迎刃而解了。因此，我认为今后这样的行为可能还会出现。”

“如果大家还使用以前的套路，‘偷面积’肯定不会成功了。但是，‘上有政策，下有对策’，说不定之后开发商还会有其他增送面积的途径。在我看来，《规范》对小户型影响会比较大，比如时下比较受欢迎的八九十平方米的三房户型，如果真的严格执行规定的话，赠送面积会大幅度减少，说不定会回归两房的状态。”一位不愿意透露姓名的业内人士说。

对于眼下有高赠送户型的楼盘来说，《规范》肯定会带来短期的利好。“以后在‘偷面积’上的把控越来越严格，那么，现有拥有高赠送户型的楼盘就显得更加具有吸引力了。不过，从长远看来，开发商会把更多的注意力放在提高产品本身的品质上。”吴兴陆说。

赠送面积成了各大楼盘的卖点

其实，这些年来，把赠送面积作为重要卖点的楼盘在禾城比比皆是，每个楼盘或多或少都会在赠送方面给消费者一点“甜头”。

自2012年10月21日开盘以来，位于城西区域的信远·朗庭就因超多的赠送面积俘获了不少禾城消费者的心。如其中的知馨户型A，建筑面积为78平方米，升级后的面积可以达到113平方米三室两厅两卫。

“我们楼盘基本上每一个户型的赠送面积都在32平方米左右，一般可以多升级2个卧室以及1个卫生间，其中卖得比较好的是产权面积在90平方米左右的刚需户型。”信远·朗庭的销售经理禹国旗说，很多客户购买信远·朗庭是看中了超高性价比，目前整个项目已经销售了75%以上。

位于秀洲新区的万科·金色梦想同样在赠送面积方面颇有吸引力。通过赠送，产权面积在77平方米的户型可以升级为三室两厅一卫。“高附加值、高性价比，这一直是我们楼盘的卖点，花一样的钱在别的楼盘只能买两房，在我们的楼盘却能买到三房。现在这个世界，价格才是王道。”嘉兴万科房地产开发有限公司的策划经理马建刚告诉记者，精装修也是楼盘的另一大优势，“我们楼盘是精装修盘，即使是赠送面积，也都是装修好的，客户就可以更省心。”

“绿地·美郡88平方米的小三房，最高赠送17.8平方米；125平方米的小四房，最高赠送20.05平方米。另外，9至10层的电梯洋房项目，得房率最高可以达到85%。算上赠送面积，有些户型的实用面积达到甚至超过了100%。”绿地新都会(楼盘页 户型图库 动态 价格) 策划经理胡晓峰说，绿地·美郡4月份开盘新推的3幢房子已经热销了60%。

除此之外，信达·香格里、晴湾、紫园·尚园、海纳公馆 等楼盘也有较多的赠送面积。

总价优势吸引木佬佬消费者

“有得送总比没得送好。虽然产权面积不变，但是通过赠送实用面积实实在在大了，能满足我们居住的需求。”在采访中，市民徐女士说。

“现在房价多贵啊，赠送面积就不需要我额外掏钱了，这对我来说还是很有吸引力的。‘偷面积’多实惠啊，有啥不好？”市民张先生对《规范》产生了这样的疑问。

对于这样的疑问，吴兴陆却认为，羊毛出在羊身上，开发商既然“偷”了面积，自然在单价上会有所提高，“比如某楼盘双层结构的LOFT户型，结构层高达到了5.4米，客户可以后续自己进行分割。开发商在卖的时候按照单层的价格卖，不过单价肯定比同区域的其他楼盘普通户型高一些。”

但是，不少业内人士表示，吸引消费者的最重要因素并不是单价优势，而是总价优势。“比如万科·金色梦想产权面积在66平方米的精装修房子，赠送后可以升级到两房两厅一卫，总价仅为50万元左右。”马建刚告诉记者，总价优势是很多客户选择金色梦想的重要因素。

“《规范》对行业的影响会有，但影响最大的肯定是购房者。毕竟，通过赠送他们能得到更多的实惠。目前，信远·朗庭的均价在每平方米8300元左右，虽然单价并不便宜，但是总价具有优势，算上赠送面积的话每平方米价格只有五六千元。”禹国旗如是说。