建筑面积计算新规实施一个月，今后买房会吃亏吗？

建筑面积计算新规实施一个月情况如何？

送免费大露台、买房送入户花园、买别墅送顶层，此类买房送面积一直都是开发商促销宣传的卖点，而且也让购房者觉得物超所值。而从7月1日开始实施的新版《建筑工程建筑面积计算规范》（以下简称《规范》），让飘窗、挑高露台、通风井等告别了免费时代（晚报7月22日曾作报道）。如今《规范》实施一个月了，嘉兴楼市有什么变化吗？房产开发商针对新规采取了哪些措施？取消了赠送面积是不是意味着购房者吃亏了？

市场上“赠送楼盘”依然不少

昨天，记者从市建委规划管理局获悉，其实市建委早在去年底就出台了《关于进一步规范经营性用地项目规划设计与管理的实施意见》，并于2014年元旦起正式执行，对开发商“偷面积”行为说“不”。但由于目前在售的房源都是两个新规定实施前已经审批的，所以这些房子的赠送面积仍可保留，但是接下来的户型审批中，开发商惯用的送飘窗、送露台、送地下室等“偷面积”促销手段会大幅减少。

细细打探嘉兴市场上的各个楼盘，不难发现，“偷面积”现象目前仍然存在。昨天，记者走访市区多个楼盘发现，宣传海报上有107平方米可升级为137平方米、130平方米赠20平方米露台、128平方米送10平方米空中花园等字样的促销语，这些楼盘既有本地的龙头企业，也有全国房产业“巨头”。

市规划管理局相关负责人在接受记者采访时坦言，过去嘉兴市场上，不少开发商绞尽脑汁搞户型创新，为了“偷面积”使出浑身解数，楼市中赠送面积的做法非常普遍。

那么房产开发商“偷面积”的方法有哪些呢？记者采访发现，之前惯用的“偷面积”绝招主要包括：送面积超大的入户花园和阳台等；赠送设备间，开发商以管道井等理由报建，业主拿到之后可以将该空间改造成书房或储藏间；送露台，利用过去“露台不计入建筑面积”的规定，将赠送部分做成大露台；送飘窗，将窗户做成内飘形式，业主装修时可将窗台打掉变成房间面积；买一层送一层，将层高提高，业主可以隔开做成两层复式房；送地下室或庭院，这是一般花园洋房和别墅的通行做法。

今后买房会吃亏吗？

虽然《规范》已经实施了一个月，但记者采访发现，大多数市民对此毫不知情。对于《规范》究竟是好是坏，也是众说纷纭。

“赠送面积不是蛮好的吗？像我现在住的房子，只花了买100平方米房子的钱，实际上得到的是120平方米的房子，我们一家三口住非常宽敞。”家住秀洲新区的市民唐先生说。

有市民干脆对《规范》提出质疑，市民陈女士就表示：“赠送面积让我们购房者得到了实惠，是好事，为什么要禁止呢？”

还有人对《规范》持无所谓的态度，认为算不算面积不重要，最终花多少钱买到多大的房子，性价比如何才是最关键的。

当然也有很多人为《规范》叫好，市民杨先生就表示：“现在的开发商这么精明，怎么可能会白白赠送那么大面积的空间，‘羊毛’肯定要出在‘羊’身上，这笔钱最终还是让我们购房者承担，倒不如明明白白地消费好。”

不可否认，购房者都希望在房价不变的情况下买到性价比最高的房子，而赠送面积似乎就满足了他们的这种需求，然而赠送面积并不是越多越好。

有专家指出，赠送面积也有一些弊端。赠送面积较大的户型单价往往较同一区域、档次相同的其他非赠送面积楼盘价格高一些，另外有些赠送面积可能对居住的舒适性、隐私度和安全性造成影响。比如，那些有大进深露台的户型，很有可能造成房间日照不足；如果是一些奇偶层露台错开的户型，还会造成隐私性不强的问题；还有跃层户型挑高部分的装修问题，必须请有专业资质的单位进行装修设计，因为这里面要考虑到承重的问题，装修不当就有可能造成安全隐患，这样一来无疑增加了装修成本。购房者的权益保护最终是以产权证上的面积为准，赠送面积往往不在此范围之内。

在此晚报特别提醒购房者，要理性看待“买房送面积”，根据自己的住房实际需求决定是否购买。如果只是冲着“赠送”面积出手，一旦户型设计不合理，就会增加购房者后期装修成本，甚至造成使用不便，就得不偿失了，还可能带来维权及管理等各种问题。

嘉兴楼市会受到影响吗？

“开发商‘偷面积’行为确实让管理部门很头疼。”市规划管理局有关负责人告诉记者，多年来，规划管理部门不断出台规定，从规划源头上进行约束。比如，针对有开发商“买一层送一层”的做法，规划部门于2008年就对住宅、商业办公的层高进行约束，要求普通住宅层高限制为3.6米以下。

《规范》实施后，我市赠送面积的楼盘将逐渐减少，这又会对嘉兴楼市造成什么影响呢？市建委有关人士认为，《规范》的执行最终保护的是购房者的权益，“此前市场上流行的开发商‘赠送’面积，其实并不是真的白送，其成本早已加到了房价上，而且房子的空间布局和设计也不一定合理。现在，开发商不容易在面积上迷惑消费者了，让市民购房更加明明白白。”

嘉兴学院商学院副教授张建华分析，实际上，在“送面积”行为中获益最大的是开发商，购房者受惠有限，《规范》的实施将使房地产市场更加规范，有利于遏制开发商悄然改变实际容积率的情况，同时更利于整个房产市场的公平竞争，防止税收流失。从嘉兴整体情况来看，此举施行后短期内或将对部分开发商的定价及销售策略造成影响，不过归根结底只是营销手段的变化，所以整个房地产市场受到的影响不会太大，购房总价也不会因此出现大的波动。

采访中，有关房产人士分析，最近市场上已存在的以赠送面积为卖点的楼盘，均被宣传为绝版房型，因而获得了市场追捧。今后开发商要想吸引购房者，可能更多地要从房子品质本身下手。

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过去的赠送空间现在怎么算面积？

根据《规范》，阳台、飘窗、阁楼等都将算入总建筑面积中。

关于阳台：主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。通俗点说，在房屋外墙以内的阳台，必须算全部面积；外墙以外的阳台，要算一半面积。这也就意味着，以往不算面积的双层挑高阳台，至少要算一半面积。

关于飘窗：窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.1米及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。

关于层高：有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.1米及以上的，应计算全面积；结构净高在2.1米以下的，应计算1/2面积。如果是顶楼的阁楼，净高2.1米以上就要计算全面积，净高在1.2米以上2.1米以下计算1/2面积。净高在2.1米以上有顶盖的采光井，也要求计算全面积。

根据市建委今年元旦起执行的规定，市规划管理部门还对住宅建筑阳台、设备平台、飘窗等建筑空间计入容积率指标计算作了相应的规定。以飘窗为例，住宅建筑含有飘窗设计的，须在申报图纸中提供飘窗大样。飘窗的窗台高度（窗台面与室内地面的高度）不得小于0.4米，净高（窗台面至飘窗顶板底）应小于2.2米，窗台底板应为结构板，不允许用填充墙做窗台。不符合以上规定的，其建筑空间按水平投影面积计入容积率指标。

该规定还对商业办公等非住宅类项目作了相应的规定。比如，商业办公等非住宅类建筑应具有公共的出入通道，公共卫生间应按层集中设置，不得采用单元式或住宅套型式设计，但允许平均每个标准层建设不超过3个带独立卫生间的分割单元（因特殊地形限制，标准层面积小于600平方米的，带独立卫生间的分割单元不超过2个），不得在独立分割单元内预留给、排水管。