专家称房价房租已远超百姓有效支付能力

　　我国房价畸高原因
　　我国房价畸高，既有供给方面的原因，也有需求方面的原因，长期以来，正是供需双方的深层次制度机制问题在推动着房价连续大幅上涨。
　　一是房地产市场供给成本有“六高”。一是地价成本高。2013年全国地价平均上涨了23%。我国商品房地价占成本的40%左右，占售价的30%左右。二是税费成本高。2013年全国房地产业税收1.54万亿元，同比增长26.5%，占房地产业增加值3.33万亿元的46.5%。三是资金成本高。房企通过银行贷款的实际利率超过10%，通过信托、基金等非信贷渠道融资利率一般在15%~20%。四是公关成本高。我国房地产业开发企业项目要盖110多个公章才能开发与销售，大量环节均需支付“灰色成本”。五是房企利润高。我国房地产商近年毛利率近40%，真实利润率近30%，远高于其他行业利润率。六是中介费用高。我国城市二手房中介费率在2%以上，北京在2.8%左右。
　　二是房地产市场供给形式花样百出、价格差异巨大。我国住房供给体系既复杂又混乱，不同类型住房性质各异、渠道复杂、价差巨大，极大地扭曲了市场价格。相对于商品住宅价格，公开的经济适用房价格为2/3左右，小产权房价格为1/2左右，国有企事业单位不公开的经济适用房价格为1/3左右，一些党政机关的经济适用房价格为1/5左右。
　　三是房地产市场投资投机盛行。在商品住房和保障房供应量不足的情况下，住房变得稀缺。住房是生存必需品，具有需求刚性。稀缺性和需求刚性使得投机商品房有利可图，许多房地产企业采用“囤地”、“捂盘”等方式进行投机，推动房价上涨。高房价吸引热钱和个人投机纷纷涌向房地产市场，成为房价上涨的主要推动力量。
　　四是居民收入分配不公。2013年我国的基尼系数为0.47，高于0.4的国际警戒线。收入分配不公导致部分高收入者在房地产市场投资投机，大幅抬高房价，有钱人投资房产进一步拉大了社会贫富差距。同时，这又减少了对市场“刚需”的住房供给，给普通百姓带来巨大的经济与精神压力。
　　调控房地产市场要把握的原则
　　中国房地产市场，既有自身存在的问题，更有宏观经济、制度建设、收入分配、廉政建设、百姓生活等方面的问题。解决房地产市场的问题，必须要有宏观思维、全局思维、系统思维，必须把握几个基本原则：
　　目标兼顾。房地产涉及到方方面面，包括经济增长、财税增加、金融稳定等，房地产调控需要兼顾不同的政策目标，不可偏颇。
　　政策协调。要根本上解决我国房地产业存在的问题，不能就房地产论房地产，头痛医头脚痛医脚、小修小补，而必须将短期与中长期政策结合起来考虑，通过建立和完善包括土地、财政、税收、信贷等在内的一整套制度机制，并且，要与收入分配体制改革、反腐倡廉等多方面措施进行配套、衔接与协调。如推进房地产税要与个人不动产登记、官员财产公示相协调，保障房建设规模进度要与商品房建设发展相协调，等等。
　　分类推进。我国房地产市场存在很多历史遗留问题，是典型市场经济与计划经济条件下的混合体。未来房地产调控需要针对不同地区、人群、住房，采取针对性的办法分类推进。
　　逐步解决。房地产调控要坚持稳中求进、逐步解决的原则，某一阶段以某个目标为主，其他政策目标为辅。从短、中、长期问题解决来看，首先要坚决遏制地价、房价和租金过快上涨势头，其次要从制度机制上解决城镇土地供给数量、结构与定价问题，第三要通过立法解决从公务员到普通居民的财产登记、公开、查寻问题，第四要通过立法解决房地产税征收问题。
　　强化执行。我国十多年的房地产调控表明，政策并不是出台得越多越好，关键在于政策执行。要加强对重点关键政策执行的监督力度。从近期看，要重点强化政策执行的主要方面与领域是：土地供应计划、限购限贷、二手房转让所得税卖方交纳与严格监督、房屋租赁市场秩序规范、总结房地产税试点经验并扩大试点、住房信息全国联网、公务员领导干部住房财产公示等。
　　监督政策的执行，重在建立责任追究制度。一定要建立对部门与地方政策执行不力者和不作为者的责任追究机制，惩戒用“土政策”对抗国家政策的部门与官员。
　　抑制房价不合理上涨的短期政策建议
　　从近期看，要针对当前的突出矛盾与问题，采取坚决和有力措施，重点是严格控制热点城市的高地价、高房价与高房租继续上涨势头，稳定市场预期。同时，防止其他城市房地产市场大幅波动，避免出现大的市场风险。
　　（一）加大热点重点城市住房土地供应和控制土地价格涨幅。增加城镇商品住宅用地有效供给，特别是热点重点城市；增加保障房建设土地供给量，做到应保尽保；控制土地出让价格不高于总体物价上涨水平；盘活农村闲置建设用地，增加城镇土地供应。
　　（二）热点重点城市继续严格执行限购限贷政策。在北京等一线城市和部分二线热点城市继续严格执行住房限购、限贷政策，严格审查购房资格，查处为购房与按揭弄虚作假的行为；统筹住建、公安、税务、民政、人社等部门，完善购房资格审核工作机制，加强购房资格联网审核，严肃查处违规行为。
　　（三）为城镇居民改善型住房提供政策支持。在政策上鼓励城镇民居“以旧换新”和“以小换大”；对改善型住房需求与首套需求一视同仁，实行同等的信贷按揭政策；合理确定改善型住房需求者界限，既看住房套数，更看住房面积。
　　（四）加快住房财产登记与全国联网步伐。加快制定《不动产登记条例》，争取年内出台、明年实施；加快推进住房信息全国联网步伐，争取在今年底或明年上半年完成；推进一线、二线城市住房信息查询制度建设。
　　（五）公布国家机关、国有企业事业单位新任领导住房情况。对新任国家机关单位主要领导和国有企业事业单位高层管理人员，要求在其任前必须公示家庭住房等财产情况；对省市县党委政府及主要部门的新任一把手，要在公开媒体上公布财产情况；对国有企事业单位新任高管，要在单位内公布财产情况。
　　（六）清理规范二手房市场中介秩序、严控卖房者转税避税行为。对房地产交易的各个经纪环节进行清理，规范中介机构行为；重新评价房地产中介收费项目与费率标准，重点降低费率标准，减轻二手房交易负担；推进房地产中介机构兼并重组；严格税法执行，禁止卖方将二手房出售溢价所得税向买方转移。
　　（七）整顿房屋租赁市场、严格租金征税管理。整顿房屋租赁中介机构，规范租赁中介行为；全面清理个人与单位私下出租房屋行为；严格监督房屋租金所得税收征管，防止租金逃税；禁止公租房和廉租房私下出租；开展住房空置调查，推动空置房屋入市。
　　（八）扩大房地产税试点，加快房地产税立法。扩大房产税试点范围，扩展到一线城市和部分二线热点城市；加快推进房地产税立法进程，争取在2015年内出台房地产税法。
　　（九）采取替代措施，降低地方政府的土地财政依赖。调整城市土地供给结构，适当提高工业用地出让价格，开辟土地收入新渠道；探索解决国有土地无偿使用与低价使用问题，遵循市场决定资源配置原则，逐步使其从由政府低价转让转变为市场公开公平价格；加大对二手房交易税和房屋租金所得税征管，清理偷税漏税行为。
　　（十）查清房地产市场与城镇居民住房情况真实信息。