房产市场迎来“救市”潮 提振房价效果堪忧

南宁当地的资深地产业媒体人也认为，南宁政府此举对于救市并不会起到多大作用。原因在于此次纳入购房资格的各市均在北部湾经济区范围内，而北部湾同城化在广西是大趋势，几个城市之间的手机话费都没有漫游费，银行ATM取现也没有手续费。而且南宁之前虽然限购，但私底下暗箱操作规避政策的人也不在少数，想买房的人即使限购也可以买到。因此他认为此举救市的意义不大。
基于以上的原因，当南宁市政府第一个“救市”的消息传出后，各方都比较惊讶。
而中原地产统计的数据显示，南宁最大的问题在于土地的平均溢价率。今年3月开始，住宅成交量相比去年同期出现了微小下滑。南宁市场从2010年开始，大量供应住宅用地，明显形成积压，土地价格已经开始出现高位回落。在2014年前4月，住宅类土地平均溢价率仅4.9%，此前几年该项数据为20%以上甚至高达90%。土地价格回落对于地方政府的财政压力是一目了然的。
五月将迎“救市”高潮
实际上，在南宁直接对限购政策做出调整之前，已经有地方政府用对户籍政策做调整的方法变相为楼市“松绑”。
4月22日，无锡公布《无锡市户籍准入登记规定》新政，规定自2014年5月1日起在该市购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上，且在该市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。在此新政之前，无锡落户的门槛为70平方米。
谢逸枫认为，无锡此举可以看作是侧面突破楼市限购的自救行为，“落户新政”表面上看是为了降低落户门槛，实质上是“救市”，与2012年无锡两次降低落户标准目的如出一辙。
种种证据表明，越来越多的城市正酝酿着加入“救市”队列。在温州，连跌31个月的房价已经严重影响了温州财政。今年两会期间，温州市委副书记、市长陈金彪曾表达过对房价出现断崖式下跌的担忧。
据媒体报道，杭州、长沙有关部门在3月底相继召开房企沟通会，有关部门在会上向房企透露，正在制定一系列促进房地产市场稳定发展的政策，其中包括松绑限购及降低二套房贷款门槛等。
福建业内此前则流传着一份没有抬头、没有公章的“闽十条”文件，包含了限购、限价和信贷等多个方面松绑调控政策。这份文件被视为福建政府向业内征求意见的初稿。
不难看出，接下来救市的城市不只会在限购政策上“松绑”，也会拿信贷政策开刀。而后者被认为是更有杀伤力的武器。
“救市”提振房价效果堪忧
张大伟认为，对于北京上海等少数一线城市以外的市场来说，因为户籍政策相对比较宽松，限购政策并非抑制楼市的最主要政策，对于这些城市房地产市场来说，限贷是影响市场的最关键因素，另外过高的库存也是影响最近楼市出现调整的主要原因之一。
他说，2013年全国一线城市土地成交额创历史新高，达到了5127亿元，土地价格也创纪录，这种情况下企业负债明显提高。如果市场不景气，房企也必须供应增加。而一、二线城市的需求并不刚性，相比三四线城市不仅价格处于高位，大部分购房者都是借助贷款等信贷工具，一旦信贷收紧，需求可能会明显萎缩。
从中原集团研究中心17个一二线城市调研结果来看，信贷无一有松动改善现象，其中北京、深圳、南昌等城市进一步趋紧，有更多银行执行基准利率再上浮或延长放款周期。
张大伟也认为，虽然近期多个城市调控政策松动，但可以肯定的是，限购政策对于投资投机需求起到显著的抑制作用，目前难以全面放开。部分城市局部微调以及执行尺度上的暗松存在空间。他预期后续跟随南宁出台救市政策的地方政府将会明显增加。但因为限购政策本身在二三线相对比较松的户籍政策下，对市场影响有限，这种力度的救市作用有限。