央行救市重拳， 激起嘉兴楼市几多涟漪

【政策】
鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。
【解读】
嘉兴学院房地产研究室副教授张建华认为，银行综合负债成本高，做按揭贷款意愿不足，因此对于房产开发贷款，一般相对谨慎，这在一定程度上导致了房产企业融资难。此新政出台后，将在一定程度上缓解期限错配、定向降低按揭贷款资金成本，增加银行按揭贷款配置动力，缓解房地产企业的资金压力，房贷利率或逐步从高点回落。
B 反响 近期市场上看房选房者激增
此次央行出台救市新政，如同是送给楼市的“国庆大礼”。
事实上，本次新政，除了购房者外，开发商、银行等也觉得“力度猛、尺度大”，新政对于楼市而言无疑是一场“及时雨”。嘉兴苏嘉、东菱、金都等多家房产公司有关负责人都感慨：“本次央行救市政策，远远超过了我们的预期！”
昨天，记者从多家房产公司采访获悉，央行新政出台后，这段时间，到各楼盘看房、选房、买房的人激增。尤其是国庆长假期间，众多楼盘接待的人数是平时的数倍。
浙江苏嘉房产股份有限公司营销总监丁丽华告诉记者，国庆长假期间，到苏嘉开发的花语湖(楼盘页 户型图库 动态 价格) 楼盘看房选房的人数是去年同期的7倍左右，总共超过70组。来看房的人大多有改善型需求，看的房型面积以120多平方米为主。而另一家房产公司的销售经理说：“国庆长期里，最多的一天看房者超过50组，是平时和去年同期的3倍左右。”
徐女士目前的住房面积只有70多平方米，随着孩子的长大，感觉房子小了。国庆长假期间，她和丈夫特意来到城北片的一个楼盘，最终看中了一套面积120多平方米的房源，“新政出台了，我们买房的压力就大大减轻了。”雷女士的女儿今年刚考上大学，她也趁着国庆长假看房，“之前一直在观望，现在觉得时机差不多了，赶紧定了下来，打算将来作为女儿的嫁妆。”
记者采访了解到，除了120平方米到140平方米的改善型住房受到部分购房者追捧外，一些大户型也较为受宠。嘉兴市东菱房地产开发有限公司总经理金汉新介绍，东菱·宝石公馆的大平层颇受欢迎，长假里不少看房者已达成购买意向，有的已经签约。嘉兴另一家房产公司的相关销售人员说：“我们150平方米以上的大户型，长假里卖了好几套。”
记者从市住房保障局获悉，国庆7天长假，各类商品房备案成交177套，为近5年次新高，仅低于2010年的205套，其中10月1日备案成交数为62套。值得一提的是，有的购房者担心新政落地后一些楼盘价格会上浮或优惠幅度下降，因此选择早出手。
多家房产公司负责人分析，一些人看好了房没签约，是打算在10月16日至19日由市建委、市房地产行业协会和嘉兴日报报业传媒集团举办的2014“宜居城市·嘉兴”秋季房地产博览会上再正式出手，这次房博会将成为市场冷暖的“风向标”。
昨天，记者还从大家、超越等多家房产中介采访获悉，这段时间，二手房人气明显上升。嘉兴大家房屋置业有限公司副总经理郁水坤介绍，国庆长假前来看房选房的市民比平时多了30%左右，不过成交率不高。从目前的情况来看，没有出现二手房房源激增或房东抬高房价的现象。南湖区房产中介行业协会副会长刘嘉敏也表示，嘉兴市民购房日渐理性，目前二手房市场总体平稳，“预计各大银行出台具体实施细则后，成交量将会增加。”
值得一提的是，相比其他城市，目前嘉兴楼市价格总体平稳。一家房产公司的营销总监说，目前喊涨肯定是不明智的，“虽然政策导向有助于市场发展，但最终还需要看各家银行的执行力度，即便要调整价格，也要等具体实施细则出台后再定。”
C 期待 银行具体实施细则何时能出台
采访中，相关专家和业内人士坦言，虽然此次央行的救市政策很宽松，但只是一个方向性政策，并且多数没有进行硬性规定，具体实施效果要看各家银行如何执行。
众多购房者和开发商对此也充满了期待。一些有改善型需求的市民迫切渴望，在还清首套房贷款购买第2套住房时，能够享受首套房的贷款政策及相关利率优惠。一位姓胡的女士说：“我打算在城南片或南湖新区买套电梯房，但不知道银行会执行怎样的贷款政策，到时哪家银行优惠多就选哪家。”苏嘉等房产公司的负责人告诉记者，由于各家银行实施细则没出台，导致成交速度放缓，一些本打算国庆长假里签约的购房者又将签约推迟，开始新一轮观望。
昨天，记者从工行、农行、建行、中行等多家银行获悉，目前房贷仍执行原有政策。农行嘉兴市分行行长助理顾志军在接受记者采访时表示，央行已出政策，各家商业银行会出具体落地政策，但可能会有个过程。建行嘉兴市分行有关人士也向记者表示：“暂时没接到上级行通知，具体怎么实施要等上级行的细则出来才知道。”
也有相关人士预测，各大商业银行的具体细则或将在本月中旬或下旬出台。
D 纵深 嘉兴楼市会激起多大的涟漪
今年年初以来，嘉兴和全国许多城市一样，先后出台了“楼市十七条”和公积金“新五条”等来刺激楼市，在一定程度上缓解了开发商压力，刺激了楼市需求。上个月，嘉兴各类商品房备案成交1680套，虽然与去年同期相比有一定幅度的下降，但市场购买意愿强烈。
市政府咨询委员会的相关专家认为，楼市热情的点燃，离不开信贷的支持，与此前央行仅停留在“表态”层面上的“托市”相比，此次出台的贷款新政有了许多实际内容，楼市销量或将出现较大的增长。
吴兴陆则认为，此次新政放宽了首套房的界定标准，贷款利率下限也重回2009年的水平，因此此前被抑制的首次购房及改善需求购房将迎来新机遇，这部分人可能会抓紧机会入市，“但这部分市场需求到底有多大，还很难说。”在他看来，任何政策都是“双刃剑”，“央行出台如此之猛的政策，这在另一方面也反映了当前全国楼市的低迷，在嘉兴商品房总体供大于求的背景下，市民买房更加理性，一些市民会选择继续观望。”
张建华持有类似观点。“嘉兴商品房供应量大，投资者大大减少，加上反腐力度加大、外来人员有限等，在一定程度上约束了销量上升。”他预测，此次新政能够激活楼市，但实际效果估计没预期的乐观。
不少房产公司负责人在接受记者采访时说，此次新政无疑能提振市场信心，但银行如何执行尤其是优惠力度如何才是关键。佳源集团万博汇商业管理有限公司总经理王莉伟说，在当前供过于求的情况下，银行不降准、降息或优惠幅度不大，对楼市的刺激作用就相对有限，“如果银行政策能在秋季房博会前落地，应该会出现一波小行情。”
也有房产公司负责人充满了信心。东菱房产负责人则认为，政策当然重要，但最关键的是楼盘品质，品质好、性价比高的楼盘将受宠。苏嘉、万科、金都等房产公司的相关人士看好嘉兴今年接下来的楼市。可以预见的是，楼市分化趋势将日渐凸显，除了楼盘自身外，区域分化也将格外明显。不过，总体而言，嘉兴楼市仍将保持平稳，房价不会出现大起大落。
嘉兴学院相关专家在接受记者采访时表示，今年年初以来，楼市已进入调整期，而且需要较长的时间。此次新政出台，在一定程度上延缓或推迟了调整期，但这个趋势不可避免。“楼市如同池水，除了放水外，还要停止上游供水。”对于嘉兴而言，除了以各种政策刺激和楼盘品质提升等来增加销量外，更重要的是要从源头上加强引导，减少房地产市场土地供应。值得欣慰的是，今年年初以来，嘉兴房地产土地供应明显减少，其中9月份成功出让土地22宗，土地吸金创近3年来新低，住宅用地再现“零供应”。