圆桌论坛：央行出手救市，最好的购房时机到了？

主持人：南湖晚报记者 姜鹏飞

受访嘉宾：

殷慧雯 嘉兴市房地产业协会会长

钟 震 嘉兴市住房保障局房地产管理科副科长

张卫高 嘉兴市住房公积金管理中心主任

吴兴陆 嘉兴学院房地产研究室主任

张建华 嘉兴学院房地产研究室副教授

汤钟尧 嘉兴市政府经济建设咨询委员会委员、嘉兴社会科学院经济研究所副所长

陈跃红 浙江苏嘉房产股份有限公司总经理

丁丽华 浙江苏嘉房产股份有限公司营销总监

金汉新 嘉兴市东菱房产公司总经理

王莉伟 佳源集团万博汇商业管理有限公司总经理

刘嘉敏 南湖区房地产中介行业协会副会长

会议背景：

该来的最终还得来。

国庆节前一天，中国人民银行、中国银监会联合下发了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称《通知》），通过放宽贷款限制等一系列金融服务加强对房地产行业的支持，促进房地产市场持续健康发展。《通知》证实了此前的市场传闻，同时也使得今年初以来松绑楼市的系列政策从取消限购进入到放宽信贷。

会议主题：

央行出手救市，从“认房又认贷”改为“认贷不认房”，同时明确首套房首付三成，房贷利率7折。业内人士称，这一松绑政策将刺激楼市回温。

这一新政到底对嘉兴楼市的刺激作用有多大？各大商业银行和公积金部门出台的配套房贷新政细则支持力度会有多大？对于购房者而言，现在是否到了下手的最佳时机？

A

房贷新政细则支持力度到底有多大？

主持人：这次央行房贷政策松动，对楼市无疑是一个重大利好。这段时间，选房购房的市民激增。不过，大家最关心的是，房贷新政实施细则何时能够落地？上周五，我再次向中国人民银行嘉兴市中心支行及工行、农行、建行、中行、交行等各大银行求证，得知具体细则仍在等待中。如果出台，具体的执行情况会如何？力度有多大？

吴兴陆：这次央行救市力度超过了人们的预期，可以预见的是，各大商业银行肯定会出台配套细则，尤其是几大国有银行会率先落地。目前，各个版本的细则传得满城风雨，但到目前仍未得到嘉兴的人民银行、银监及几大国有银行的权威发布和证实，不过这个过程会加快。

这次新政对“认贷不认房”进行了明确，这一点，各大商业银行肯定会执行的。央行出台的新政是指导性的，而不是强制性的，因此，各大银行在执行过程中，会结合各自实际来制定细则，具体内容可能会有差异。首套房利率优惠肯定会有，至于折扣达到7折，可能性较小。

张建华：关于“认贷不认房”，各大银行都会执行的，但可能存在差异，有的银行会视首套或多套房贷结清再贷都算作首套，但大多数银行只会执行央行的新政，即对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

有一点可以肯定的是，购房者要获得7折贷款利率优惠的难度较大。目前嘉兴5年期以上贷款的基准利率为6.55%，执行7折优惠后为4.585%，比5年期定期存款利率还要低，一旦执行7折利率优惠势必对银行的经营产生影响，甚至导致其亏本。

殷慧雯：关于央行出台的新政，各级部门和领导都很重视，市建委和市住房保障局的主要领导上周积极与中国人民银行嘉兴市中心支行、市住房公积金管理中心及省住建厅等相关部门沟通，相信央行新政的实施细节会很快出台。

张卫高：针对央行出台的新政，目前市住房公积金管理部门正着手研究，将结合嘉兴公积金资金和房地产市场等实际情况，出台相关的配套执行政策。

B

央行救市

会掀起一轮购房潮吗？

主持人：虽然具体细则还未真正落地，但已经激发了众多购房者的热情。这段时间，各个楼盘前来看房选房的市民激增。这次央行救市政策，到底会给嘉兴楼市带来怎样的“正能量”？

吴兴陆：此次新政对于目前相对低迷的房地产市场来说，无疑是重大利好。与此前央行仅仅停留在“表态”层面上的“托市”相比，此次发布的“认贷不认房”新政有了新的实际内容，力度直线上升，这将会让部分刚需型和改善型家庭受益。他们本打算观望，但现在决定出手了。不过，受供求关系影响，新政对嘉兴楼市的刺激可能没有一线城市明显。

张建华：在传统旺季“金九银十”这一关键时期推出房贷新政，对楼市而言无疑是利好，但嘉兴供求矛盾突出，且流动人口有限，市场的潜在需求到底有多大还很难说。

汤钟尧：嘉兴房地产市场最突出的问题不是信贷等因素，而是供求矛盾，简单地说就是市场供应量太大。央行救市新政对于住宅成交、“去库存”的实际效果仍有待观察。

丁丽华：新政对楼市的刺激是明显的，国庆长假，到苏嘉开发的花语湖(楼盘页 户型图库 动态 价格) 楼盘看房选房的人数是去年同期的7倍左右，来看房的人大多有改善型需求，看的户型面积以120多平方米为主。我们目前力推的宝格丽公馆(楼盘页 户型图库 动态价格) 同样人气旺盛，询价的市民络绎不绝，到目前登记的就有300组。我相信，新政细则落地后，会有更多的市民出手。

王莉伟：对于房产企业而言，新政无疑能够提振信心。如果各个银行的房贷实施细则能在今年秋季房博会前落地，市场肯定会有一波小高潮。

C

松绑楼市

会不会造成房价上涨？

主持人：央行救市新政一出台，就有城市的楼盘上调价格，同时二手房市场也出现了类似的情况，部分房主上调价格。据记者采访了解，嘉兴目前没有出现此类现象。不过，一些人担心，一旦银行房贷新政细则出台，不排除个别楼盘涨价的行为。

丁丽华：从目前情况来看，这个可能性不大。至少在细则出台前，即便个别楼盘打算涨价也暂时不会，但后期难说，这主要取决于银行房贷细则和市场反应等。

刘嘉敏：这个可能性不大。从目前房产中介行情来看，看房的人增多了，但价格都保持平稳，也没有出现新房源激增的现象。

钟震：嘉兴相对其他城市而言，房地产市场总体平稳。今年1至8月，全市房地产业总投资额为346亿元，销售面积282万平方米，新开工面积737万平方米。同期，房价波动较小，市本级商品房每平方米备案均价为7772元，同比下降1.6%，其中住宅每平方米均价为7153元，同比下降2.8%，接下来，嘉兴房价仍或将保持这一趋势，不会出现大起大落。

张建华：房价主要取决于供需状况，嘉兴房源充足，想涨价都难，总体仍将保持平稳，但也不排除个别优质楼盘适当提高价格。

D

最好的出手时机到了？

主持人：新政刺激了许多购房者的热情，但也有人在观望、犹豫，现在到底是不是出手的最好时机？

殷慧雯：此次央行对房贷松绑程度已经超过我们的预期，将大大减轻购房者负担，刺激改善型需求，当前是买入高品质小区住宅的最好时机。

钟震：本周四起，秋季房博会正式开幕，众多房产企业都精心准备，并推出了各类优惠措施，力度空前，选择此时出手无疑是明智的。

吴兴陆：嘉兴房地产市场总体稳健，房价一直保持平稳，涨上去难，但下降的可能性也极小。房价如果下跌，既不利于经济发展，也不利于民生。打算买房的市民，不妨考虑下单。不过，打算投资的市民则要谨慎，如果房价每年上涨率在8%以下，从投资的角度来看是不划算的。

汤钟尧：以前很多人买房主要是投资，现在市场行情和格局发生了变化，投资和投机者大大减少，基本上以刚需型和改善型为主。央行此次新政力度很猛，此前一些真正想买房而观望的市民可以考虑出手。

丁丽华：这段时间，嘉兴又有多个楼盘开盘或新推房源，价格还是蛮优惠的。以苏嘉房产开发的宝格丽公馆(楼盘页 户型图库 动态 价格) 为例，一期价格肯定是低的，然后可能会“低开高走”，现在购买无疑是最划算的。

E

如果买房

最好买什么样的房子？

主持人：目前许多潜在的客户都有出手的计划，但一些购房者不知道买什么样的房子好？

陈跃红：嘉兴房地产经过10多年的发展，无论规划、设计，还是建造、配套、物管等方面的水平都有明显提升，购房者显得更加理性。在当前整个房地产市场供求矛盾突出的情况下，开发商的实力、品牌以及楼盘的品质、环境、绿化、配套等无疑成为购房者考虑的重要筹码。

苏嘉房产凭借着1998年房地产市场化改革的春风，迅速发展成为一家跨区域发展的综合性房地产开发商，短短几年开发项目涉足苏、浙、赣三省六地，建筑面积逾百万平方米，开发了10多个项目。在嘉兴，先后开发了禾城世纪花园、置地广场(楼盘页 户型图库 动态 价格) 、万豪广场(楼盘页 户型图库 动态 价格)、宝格丽公馆(楼盘页 户型图库 动态 价格)等，形成了自己独特的理念、服务和设计等，拥有自己的专业物业管理公司，在企业信用、楼盘营销、工程质量、社会回馈等方面多次获得来自社会各领域的褒扬与嘉奖。市民在购房时，可以优先考虑本土的龙头房产企业开发的性价比高的楼盘。

金汉新：买房除了考虑地段、环境、配套等因素外，更重要的就是要考虑开发商的实力、品牌、口碑及后期服务、管理等。东菱作为本土的房产企业，开发的楼盘和服务到底如何，百姓是最有发言权的。要买房，肯定要考虑性价比高的品质楼盘，尤其是大平层、别墅、联排等日益稀缺的房源，更值得考虑。

张建华：买房首先考虑要自己的主要目的是什么，是改善居住环境还是考虑今后小孩子上学、房子保值增值等问题。随着楼市调整的持续，房地产市场分化趋势将持续，市民应根据自己的实际需求，首先确定区域，再考虑学校、医院等配套因素，选择实力强、品牌大的高品质小区。

刘嘉敏：从二手房市场来看，品质好的小区价格相对坚挺，同时学区房格外受宠。具体来说，购房者要结合自己的实际需要和经济实力选择合适的房源，不宜盲目跟风。