择校而居影响市民购房选择 教育地产进入强势时代

10多年来，嘉兴的学区房价格一直坚挺，如今更多优质教育资源落户

刚刚闭幕的2014年嘉兴秋季房博会，现场人气和成交量都远远超过了人们的预期。一个值得关注的现象是，无论是老房源还是金都、佳源、苏嘉等多家房产公司推出的新盘，都不约而同地高举起了学区房的“旗帜”，并受到了众多购房者的热捧。

10多年来，嘉兴的学区房一直备受青睐，价格坚挺。而每个楼盘相关教育项目落户的消息，都会牵动很多人的神经。

今年8月和9月，两个来自教育系统的消息给略显沉寂的嘉兴楼市带来了不小的震动：8月5日，嘉兴市南湖区人民政府发布公告《关于同意设立嘉兴市省身学校的批复》；9月18日，北大青鸟文教集团与嘉兴经济技术开发区、国际商务区签订合作意向，确定在国际商务区建设北大附属嘉兴实验学校。这两则消息意味着，城南和城东北区域都拥有了优质教育资源。

古有孟母三迁，今有择校而居。在新房市场，要想楼盘在板块内具备较强的竞争力，除了品牌、品质、价格外，学区也在人们不知不觉中成为重要因素。房地产与教育资源“联姻”，名校+名盘的模式，已成为当下楼市的普遍现象。

城市发展对学校的渴求

随着嘉兴城市的“东进南移”，东北区块和城南区块居民对优质教育资源的呼声日益高涨。从近两年的城市发展以及未来几年的规划来看，这两个区块现有的学校已经无法满足新生入学和高层次人才集聚的需求。

在东北片区，仅解放街道就有佳源都市 、禾东公寓、华美小区、徐王公寓、城东公寓等众多新老小区，总户数超过了1.4万户，人口5万多人。而根据现有规划，在未来两到三年，这里还将有几个大的楼盘立项新建，预计新增户数超过1.5万户，新增人口4万至5万人，成为嘉兴的“东大门”。其原有的光明小学按照30个班、每班45人的规模，已经接近满负荷运转，秀州中学初中部的32个班也接近极限，如果短期内没有解决方案，现有的教育资源很快就会不堪重负。

城南的国际商务区也面临着和东北区块相似的问题。自2010年嘉兴市委、市政府决定依托沪杭高铁规划建设嘉兴国际商务区以来，一个位于城市南面的40平方公里区域拉开了大发展的序幕，嘉兴南区也从沉寂变为备受关注的“大城南”。从规划来看，这个区域将来是一个重要的人口聚集地，在40平方公里范围内，居住总人口将有22万人，现有的杭师大附属经开实验小学显然无法满足这一需求。

因此无论是嘉兴经济技术开发区，还是南湖区解放街道，都迫切希望有优质学校进入，解决居民子女入学的问题。分管教育的南湖区解放街道党工委副书记徐忠说：“政府应高度重视教育问题，孩子求学事关每个家庭，事关孩子的未来，事关祖国的希望。为此，解放街道的人大代表多次提出议案，要求尽快规划中小学校舍。2011年，嘉兴市教育局同意在佳源都市东北侧地块新建一所小学和一所中学。今年8月，9年一贯制的‘省身学校’最终得以确立，解决了这一区域住户多年来的心病。”

而北大附属嘉兴实验学校的签约相对顺利得多。据嘉兴经济技术开发区社发局局长王哲一介绍，今年7月份，经开区相关部门与北大青鸟文教集团达成初步意向，8月份开始洽谈，9月份正式签约，10月份设计招标，明年一季度动工，2016年9月招生，可以说是嘉兴史上成立最快的学校。

毫无疑问，北师大附属南湖学校的成功，给了各类附属学校争相效仿的动力。罗马都市( 作为北师大的学区房，一直是家长们眼中的香饽饽。“北师大的师资力量和教学水平都是一流的，现在社会的竞争这么激烈，作为家长当然要给孩子最好的学习资源。”一名罗马都市的业主如是说。

教育配套对房产影响几何

10月12日，优优花园样板区盛大开放，1000多组意向客户将售楼处围得水泄不通。在购房者的口中，除了7380元/平方米的高性价外，谈论最多的就是北大附属学校的建设日程表和学校强大的运营团队。

“原本国际商务区没有优质教育资源，所以我一直不能决定是否在这一区域买房。直到北大附属学校签约的消息传来，才让我下定决心，将家安在这里。”在优优花园样板区开放现场，市民濮女士决定购买优优花园的一套多层住宅，“我上网查了其他地方北大附属学校的办学情况，发现这些学校都是当地教育界的佼佼者，才放心了。”

王哲一向记者展望了这所学校的远景：“在计划中，我们要把北大附属学校办成一所现代化名校，从学校的长远发展来看，招生不仅面向国际商务区，而是以市本级为主，突出经开区、国际商务区，兼顾浙江全省和长三角地区。学校将首先开设小学部和初中部，此后将通过3年左右的时间，逐步发展完善高中部（含国际部），最终达到约3000人的规模。”

不过从现有的消息来看，北大附属学校属于私立学校，因此高昂的学费也不是所有家庭都能够承受的。嘉兴佳源的营销部经理江晴就对此抱谨慎态度：“北大附属学校将落户的消息在8月份就已传出，优优花园是9月1日开始认筹的，目前认购1000元‘小筹’的客户已超过200组，10月12日开放样板区后启动1万元的‘大筹’，仅两天时间也达到了近200组的认购量。但要讲学校带来了多大的影响，现在还不好说。”同时她认为，如果这是一所优质的公立学校，学区效应会更加明显。至于外界传言，优优花园业主入读北大附属学校学费上会有优惠，江晴坦言，目前关于该校的任何入学信息都没有出台。

从佳源都市的销售数据来看，8月份共售出住宅42套，9月售出住宅55套，相比之前有一个较为明显的提升。刚刚购买佳源都市 的陈先生告诉记者，他是塘汇人，原本想将新房买在嘉城绿都，“省身学校”的项目定下来之后，他才决定在佳源都市置房。“主要是为孩子入学考虑，嘉城绿都位于二环路以东，属于经开区，从学区上来看，几乎是不可能划入‘省身学校’的。所以即使佳源都市每平方米价格要贵上千元，我也觉得值。”

按照现有的数据分析，嘉兴的学区房相对于同地段的非学区房，价格会有10%左右的上升。面对一波又一波的楼市调控政策，学区房也显示出了超强的抗跌性。在二手房市场，学区房同样非常紧俏，基本上卖家一放盘就立刻有人接下，其价格即便在其他商品房价格普遍得到遏制的情况下也是稳步上涨。

教育地产的未来在哪里

如今，越来越多的大型房企放弃了被动等待学区的尴尬境地，而是主动与名校合作，自己出地、出资金，在校舍、设备等硬件上进行投资，并负责硬件设施的维护管理；名校只需要出师资，负责日常教育教学管理即可。这就是继旅游地产、体育地产、休闲地产之后的又一类房地产——教育地产。

嘉兴市实验小学科技城校区就是佳源集团在嘉兴市实验小学东区之后，于教育地产上的又一次尝试。地产牵手教育，既具有良好的社会效益，又能依托学校打造企业品牌的文化价值。教育+地产的模式，是地产项目规模与企业实力的标志，教育地产从10年前诞生的一鸣惊人到今日的强势扩张，有其内在的发展规律。

教育地产与名校合作办学一般有民办公助、公办民助两种，此种办校方式的好处显而易见，有钱的出钱，有力的出力，开发商与学校达成最优资源组合。尤其是将教育作为产业看待的开发商，将会把办校放在与地产开发同等重要的位置，业主因而最终成为最大受益者。小区业主子女一般会享受两方面的权利：一是收费优惠，二是优先入学或降低录取分数线。

这两年来，教育地产发展不断深化，包括远洋地产、万科、绿城、方兴地产在内的不少房企开始跳出借“名校+名盘”实现项目销售的单一目的，而是从教育均等化、配套服务提供商、名校分校的后期运营等高维度思考教育地产。

比如，今年8月底，由万科代建的北京四中房山校区落成，目前已经在该地形成“15年全程教育体系”——北京市第四幼儿园房山分园、红黄蓝私立幼儿园、北京小学房山分校以及北京四中房山校区将业主子女从幼儿园、小学到初中、高中的教育“一网打尽”；万科在长阳半岛几乎把教育、医疗、养老、商场等资源都配备齐全；绿城在教育业态上，不仅针对小业主进行布局，还为老年业主建立老年大学。

不再局限于做“房屋开发商”，而是以“区域配套服务提供商”为己任，这是房企在核心观念上的一种转变。嘉兴学院房地产研究室相关专家分析，许多探索与实践并重的先行企业已经有所收获，如今更多的追随者开始步入教育地产繁花似锦的春天。