养老地产之殇

如果说2013年是被誉为养老地产的元年，那么2014年则是国内养老地产的沸腾年。

随着近两年政策的不断倾斜和刺激，养老地产由徘徊观望迅速进入沸腾期。大大小小的各类企业都对这块蛋糕垂涎不已。据行业知情人士透露，目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币，而到2030年有望增加至13万亿元。“因此，目前我国养老地产的格局形成了‘保险系’‘央企系’‘房企系’三足鼎立的格局，而仅房企系中，就有逾30家企业已经在全国范围内拓展养老地产，全国投资规模已超过千亿元。”

正所谓，内行看门道，外行看热闹。在进入实操阶段的房地产企业中，不少房地产企业人士向《中国经营报》记者坦言，尽管不断刷新的数据论证着这个行业的美好前景，却由于拿地难、金融无法衔接、盈利周期过长、投入过大、模式不清晰、支付能力不足或无支付意愿等原因导致养老地产实际发展举步维艰。不仅如此，部分房企还开启了一轮以养老为名的“圈地运动”。

月

以养老为名的“圈地运动”

亏损局面难破

值得注意的是，不少知名房企人士也向本报记者坦言，当今各类资本一窝蜂钻进养老行业，也并不是一件好事。如今，国内的养老地产市场可谓鱼龙混杂，一些企业从事的养老地产更像是一场以养老为名的“圈地运动”，而如何为养老地产找准发展方向，业界也是众说纷纭。

“正是由于目前是养老地产发展的试验阶段，其中一个突出表现就是开发模式呈现出混乱的局面。一些开发商打着养老地产的旗号，实际上就是低价圈地，然后卖住宅。”一位不愿透露姓名的业内人士表示。

另一位不愿透露姓名的上海某地产知名人士告诉本报记者，在住宅、商业等地产严厉调控的同时，国家对带有公益性质的养老地产往往具有一定的政策支持，一些开发商趁机钻政策的漏洞，借发展养老地产为名，实则圈地赚钱。还有一些保险业投资的养老地产项目，打着养老的名义向政府要求划拨土地，却暗自“以租代售”获取利润，这些都是开发商“挂羊头卖狗肉”的行为。

全经联养生养老地产委员会秘书长陈宝存表示，他了解到有个项目，拿了6000亩地，总共却只设计了60个养老公寓床位，很明显的“挂羊头卖狗肉”。

对此，同策咨询研究中心总监张宏伟指出，在土地价格日益走高的背景下，养老地产成为开发企业“圈地运动”的工具。按照国际经验，为了照顾好老人衣食住行，养老地产一般很小，300亩已属很多。但在中国，建300亩养老地产，往往拿1000亩地，剩余700亩做配套和住宅开发，整体实现盈利。

“传统的房地产业务经过限购、限贷之后会进入到一个新的阶段。传统的地产开发在这个新的阶段不会像之前那么好做，无论是盈利水平，还是市场的竞争力，对于传统的地产开发商来说都遇到了新的挑战，因此都在考虑转型。”一位不愿具名的杭州养老地产业内人士告诉本报记者。而恰恰养老在近两年成为一个非常热点的话题，所以，对于很多的房地产开发商来说，不能一股脑的整体都做养老地产，但却有相当多的房地产开发商将转型的突破口放在了养老上面。

尽管众多企业进军养老地产，但盈利问题依然是摆在它们面前最大的困局。业内人士指出，完善的医疗配套、合理的建筑设计、人性化的服务体系，都是养老产业开发初期必备的要素，这无疑需要长期高额的资金投入。同时，长投资、长回报特点决定了服务才是养老产业最终的盈利来源，但国内的养老产业都处于较短期阶段，前期的成本无法收回，日常的收支无法平衡，这些都给养老产业的运营带来了比较大的资金压力，造成盈利困局。

据某大型券商房地产金融部门的相关负责人介绍，为了缓解资金压力，一些养老地产项目会通过收取一次性入门费、或者入会费的方式，用会员制来提供服务，能够在项目运行前期就收回大部分投资资金。比如，去年5月开业的由复星集团与峰堡投资集团合资成立的星堡中环养老社区，除了一次性5万元左右的入住费用外，还需要缴纳每月7100~30000元不等的自理费。

除此以外，上海的天地健康城也被世人称之为“天价”养老费。据本报记者了解，天地健康城目前有两种消费模式，一种是10万元的年消费卡，用于支付一年之内的所有服务消费；一种是100万~150万元不等的“恬愉会”会籍卡，然后每年缴纳3000元左右的会籍管理费。