潘石屹再谈转型：房地产和互联网要“在一起”

11月26日，北京，重度污染。

SOHO中国董事长潘石屹站在北京光华路SOHO二期15层的落地窗前，浑浊的空气包围着楼下的行人与车辆，此时室外的PM2.5指数已突破200。他转身让工作人员测了测室内数值，结果显示室内的PM2.5指数接近18。

潘石屹的业余爱好还有榨果汁、种苹果，在公开场合极少谈市场的他更被视为“不务正业”。但实际上，在转型后，除了对内部管理作了极大调整，SOHO中国正在酝酿第二次变革。“这将涉及所有业务环节，通过互联网技术改变人与办公室之间的格局。”昨日（11月26日），潘石屹在接受《每日经济新闻》记者采访时透露，预计在明年2月1日，SOHO中国将正式推出与互联网合作的平台，届时会有20到30个项目参与其中。

“拿地肯定会慢下来”

转型第三年，潘石屹做得更多的事情是卖而不是买。

9月29日，SOHO中国发布公告称，集团与携程上海、携程关联公司于9月26日就出售凌空SOHO若干物业及配套设施订立框架协议，总对价约为人民币30.5亿元（约合38.5亿港元）。

“其实今年我们也没打算再销售，但刚好携程看中了这个项目，就购买了一半。”潘石屹告诉《每日经济新闻》记者，今年陆续入市的4个项目，包括北京的望京SOHO、光华路SOHO二期、上海的复兴路项目以及凌空SOHO，这几个项目在明年会成为SOHO中国租金收入最主要的来源。“明年基本上已经没有销售，租金收入会大幅提高，到明年也将彻底超过销售（收入）。”

不过，今年上半年的营业收入中有45.86亿元（人民币，下同）仍然是靠销售，特别是出售其在上海的多个项目权益而获得。

“随着散售项目越来越少，持有型物业比例增大的同时，如何能够保证在销售项目即将完结，但租金收益还未大幅体现的同时顺利转型，这是SOHO中国面临的关键问题，借助大宗交易回笼资金还是最合适的。”一位房地产分析人士认为。

“管理会更加精细化，而且拿地肯定会慢下来。”潘石屹透露，今年陆续入市的项目在明年需要支付的建安成本大概是100亿元，为了降低负债率，整体投资必须慢下来，“毕竟租金收益是长期的过程，不同于销售。”

潘石屹称，目前公司账面大约有160亿元现金，再加上即将入账的一笔，会保持接近200亿元的现金量。“从销售转出租这个环节已经成功了，因为这其中最大的挑战就是资金链的断裂，在转型之前我们花了一个月的时间来测算各种会出现的可能性，但资金链一直没有出现问题。”潘石屹如是说。

当记者问到，明年是否还会有新的投资时，潘石屹表示，暂时还没有。但对于已经进入租赁阶段的北京数个项目，潘石屹也有他的运营之道。“先期租金会比较低一点，以望京SOHO为例，我们在4月份预租开始后，在5月份租金提高了10%，10月份提高了大约3%，而接下来在12月份，可能会有比较大幅度的租金上调，大概在5%~10%。”