圆桌论坛 央行降息，楼市受益几何？

主持人：南湖晚报记者 姜鹏飞

受访嘉宾:

孙天宏 中国银行业协会银行家、上海大学管理学院硕士生导师

殷慧雯 嘉兴市房地产业协会会长

吴兴陆 嘉兴学院房地产研究室主任

张建华 嘉兴学院商学院副教授

陈跃红 浙江苏嘉房产股份有限公司总经理

丁丽华 浙江苏嘉房产股份有限公司营销总监

金汉新 嘉兴市东菱房产公司总经理

庄景丰 嘉兴市金都房产公司策划经理

会议背景：

11月21日晚，央行通知，自22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点，至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点,至2.75%。同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。其他各档次贷款和存款基准利率相应调整,并对基准利率期限档次作适当简并。

会议主题：

此次降息是继2012年7月6日之后，央行再次采取全面、非对称性降息。而在今年4月和6月，央行已先后实施了两次定向降准。央行降息无疑给经济带来深远影响，嘉兴楼市会因此获得利好吗？

A.央行降息传递了怎样的信号？

主持人：进入10月份，各种利好政策不断。继央行出台信贷新政后，央行又实行非对称性降息，这到底传递了怎样的信号？

张建华：降息背后有许多问题。时值年底，各项“成绩单”能否出色递交，经济是否可以保持平稳增长，显得尤为重要。

一个不争的事实是，今年初以来，我国经济增长乏力，通胀率较低，9月、10月连续在1.6%的低位运行，为货币政策留有一定空间。央行选择在年底前降息，更多的是从大局出发，促进经济增长，这也是总体保增长政策的一部分。

陈跃红：此次降息可谓“久旱逢甘霖”，来得恰到好处，必将改变市场对未来经济状况的预期，从而使得整个市场转向积极、乐观。无论对于实体企业还是商家、房产企业、个人消费等，都将产生积极影响。

金汉新：此次降息主要应对经济下行压力，释放积极信号，使人们对未来的预期发生转变，从而促进经济稳定增长。

B.楼市成为此次降息最大受益者？

主持人：央行降息政策一传出，就受到社会各界关注。不少业内人士称，楼市将成为最大受益者。这几天，不少房地产板块股票开盘大涨。降息到底会给楼市带来怎样的利好？

吴兴陆：央行此次降息对房地产业构成利好，既降低了开发商的融资成本，也减轻了购房者的贷款成本。

金汉新：降息对于房地产而言，无疑是利好消息。对于房产企业而言，最大的好处就是降低了融资成本；对于购房者而言，则可以减轻还贷压力。根据央行此次发布的存贷款基准利率调整表，5年以上贷款基准利率为6.15%，较此前的利率下降0.4个百分点，相当于此前利率打了9.4折，这个力度相当大。要知道，现在房贷利率要打折是非常难的，银行设置了诸多门槛，还要通过上级行的严格审批。

丁丽华：此次央行降息力度很大，虽然直接目的是刺激宏观经济，但间接利好房地产业。对购房者而言，降息将进一步降低购房门槛，增强消费者的购买力，提高他们的购买意愿。对于购房者来说，最关心的无疑是降息后可以省下多少钱。根据央行决定，金融机构5年的贷款利率为6%，5年以上为6.15%。若购房者贷款100万元、银行房贷利率采用基准利率不上浮来估算：5年分期贷款，房贷每月减少298元，总利息减少17939元；10年分期贷款，房贷每月减少204元，总利息减少24327元；20年分期贷款，房贷每月减少234元，总利息减少56179元；30年分期贷款，房贷每月减少262元，总利息减少94074元。

C.降息会掀起新一轮购房潮吗？

主持人：降息到底会给嘉兴楼市带来怎样的影响？10月份，在各种利好政策和秋季房博会的刺激下，商品房成交量就创下了今年单月成交量之最，本月开始实行的降息政策会不会掀起新一轮购房潮？

吴兴陆：不可否认的是，降息能够减轻房产企业还贷压力，加速资金回笼，提振市场信心，因此本次降息将在一定程度上刺激楼市，带来商品房成交量增加，尤其是在商品房供应偏紧的城市，表现或将明显，甚至可能带来价格上涨。但这并不意味着，所有城市商品房成交量会出现井喷。影响楼市行情的因素是多方面的，主要是供求关系。从全国范围来看，二、三线城市普遍存在供应量过大的问题，因此即便是有信贷政策刺激，楼市也很难全面回暖。

丁丽华：对于目前冲刺年度业绩的房企而言，此次降息无疑是个利好消息。这段时间，市区一些新推的重点楼盘，在降息刺激下销售行情看好。以苏嘉房产精心打造的力作——宝格丽公馆(楼盘页 户型图库 动态 价格) 为例，该楼盘是11月22日开盘，与央行降息的时间点“不谋而合”，因此销售特别火爆，目前一期销售率已达60%。一些本打算观望的购房者也“出手”了。随着降息效应持续发酵，年底前嘉兴楼市或将迎来一个成交量的小高峰。

庄景丰：对于楼市而言，降息的举动可能会被理解为政策的转向，对于稳定经济有一定促进作用。嘉兴作为三线城市，商品房库存较大，供求矛盾在短期内难以缓解，因此政策给楼市带来的“正能量”也相对有限。不过，重点品质楼盘无论怎样都会受宠，好品牌、好地段、好物管、好品质的楼盘价格不会便宜，只会往上走。

张建华：央行降息带来的影响可能包括房贷利率下调；银行存款利率上升；A股短期内上涨；债券市场上扬；“宝宝”类产品收益率下行；银行理财产品收益率下行。

信贷政策及利率水平是房地产市场的风向标。对于购房者来说，此次降息力度较大，再叠加之前的信贷新政，许多购房者尤其是刚需族或许会立刻出手，目前是购房的好时机。不过，嘉兴楼盘开发量过大，即使有信贷政策刺激，出现全面回暖的可能性也不大。

而从银行角度来看，央行降息政策出台后，部分股份制银行、城商行、农商行用足了存款利率上限浮动空间，此次降息，“存钱族”不仅能保住利息，还有了货比三家的选择权。从目前情况来看，不少银行将存款利率一浮到顶，以绍兴银行嘉兴分行为例，各档存款利率都已执行最高上浮幅度。客观地说，当下银行也面临着不小的压力，为了生存，银行今后对于资金投向房地产领域会更谨慎。从这个角度看，降息对楼市的刺激作用有限。

殷慧雯：楼市后期到底能否起来取决于各方面的因素，降息只是一个方面。但可以肯定的是，降息会缓解开发商的资金压力，使部分刚需入市。相对其他城市而言，嘉兴房地产市场一直稳健，无论成交量还是价格都相对稳定，不会出现大起大落。后期的嘉兴房地产市场，或将延续这一趋势。

D 再次降息有可能吗？

主持人：有市场人士预测，央行已准备好再次降低基准利率，同时放宽贷款限制。央行再次降息的可能性大吗？对楼市有影响吗？

孙天宏：此次降息对于稳定经济有一定促进作用，但对经济不会产生很大的影响，不用过分解读。在利率市场化的背景下，基本利率的降低必须有货币政策的配合。此次利率调整仍属于中性操作，并不代表货币政策取向发生变化，这次降息主要是将利率市场化往前推进了一步。

至于央行是否会再次降息，我认为这个可能性存在，但不大，至少短期内不会降息。央行今年频繁采用货币工具，从目前情况来看市场货币流通性还是可以的，因此央行对再次降息会慎之又慎。如果再降息，将造成资本外流，因此如果利率调整太快，反而对中国不好，会加速美元回流，对中国经济来说是个打击。

即便再次降息，对楼市的影响也有限，不会带来太多的利好。毕竟从国家层面上来说，不希望有太多的资金流入房地产，而是希望流向实体经济，货币会在实体经济和非实体经济之间有所分配。而从银行角度讲，会注重市场风险和金融收益，对贷款的投向也会显得谨慎，不会一味向房地产注入资金。