安徽铜陵救市背后：楼市库存压顶 外来人口不足

销售低迷库存压顶
记者采访了铜陵当地多家开发商的负责人，他们均表示，铜陵此举目的很明确，就是救市。
“以前没有这种补贴政策，唯独今年有，政策的目的很明确，就是为了救市。”一家开发商的负责人唐经理对《每日经济新闻》记者说。
不过在业内人士看来，铜陵出台政策救市的背后是地方楼市销售低迷，库存压力大。来自铜陵市房地产市场管理处网站的信息显示，今年前4月，铜陵全市成交2347套，同比下滑了27％，其中前4月平均每月销售房源578套。
此外，数据还显示，4月份铜陵市区住宅累计成交324套，环比减少219套，跌幅达40.33％。与去年同期749套相比，减少了425套，同比降幅56.7％。“开盘项目寥寥无几，楼市可谓是相当冷清。”铜陵恒大绿洲(楼盘页 户型图库 动态 价格)项目售楼部一位李姓工作人员对记者说。
5月份以来，铜陵楼市的销售更加低迷。铜陵新地产交易网统计数据显示，截至5月5日，5月全市签约60套，备案53套。值得注意的是，铜陵的楼市库存居高不下。铜陵市房地产市场管理处网站显示，铜陵市目前楼市库存达到1.8万套，如果按照每月平均销售578套计算，铜陵楼市去化周期要达到31个月。
“楼市库存去化周期超过12个月就属于比较严重的情况，铜陵的去化周期达到31个月，就意味着该市的楼市基本处于危机的边缘。”张建初对记者说。
除了库存压顶之外，铜陵目前在建和待建的房地产项目更是体量惊人。据铜陵房地产交易网统计显示，铜陵在建以及即将上市项目总体量均超过500万平方米，待建项目体量同样惊人。
来自铜陵房管局的数据显示，今年一季度，铜陵全市完成房地产开发投资24.2亿元，同比增长16.1％，高于全省平均水平3.5个百分点，其中，住宅投资12.6亿元，同比增长5.8％，占全市房地产投资的52.1％。
“从数据来看，铜陵的房地产投资还在增长，再加上目前在建及即将要建的项目，铜陵楼市的库存压力只会进一步加剧。”李智对记者说。
外来人口不足
公开资料显示，铜陵市位于安徽省南部，面积1113平方公里，是全国面积最小的地级市，总人口只有70多万，市区人口不足40万。
众所周知，楼市销售如果仅仅依靠本地人口是远远不够的，大都需要外来人口的支撑。铜陵率先在全国施行户籍制度改革，将原有的户籍二元变为一元，给外地来铜陵就业的流动人口极大的落户自由，并且解决新市民后续的保障问题。
按照铜陵市的目标，通过户籍制度改革，铜陵要建设成为拥有100万人口的城市，“按照铜陵地级市的级别，以及目前的城市面积，完全可以容纳100万人口，城市框架可以承受。”铜陵市官方一位不愿具名的人士对《每日经济新闻》记者说。
“铜陵之所以能进行户改，就是因为这座城市还能接纳30万左右的人口，根据这座城市的发展需要，也需要这些外来人口的注入，如果不出台优惠的政策，100万人口的目标恐怕很难实现。”南京财经大学张健教授对记者说。
此外，张健教授还表示，“铜陵的GDP增速虽然是安徽最快的城市，但是由于总体体量不大，吸引外来人口的能力也就不足。”
据记者了解，2011年11月铜陵实施户改以来，铜陵仅仅吸引了4万流动人口落户，但这部分落户的流动人口在铜陵购房的少之又少，“我们做过统计，占比8％不到，这对于地方楼市贡献并不大。”铜陵当地一家房地产网站负责人刘主编对记者说。
或引发蝴蝶效应
在中原地产首席市场分析师张大伟看来，虽然铜陵采取了全面救市的行为，但是作用十分有限。“原因是：一方面铜陵的库存量相对比较高；另一方面，铜陵作为最小的地级市，又是资源枯竭型城市，本身人口总量就不多，但对当地政府来说，这还是目前最有效的办法。”
“三四线城市，特别是像铜陵这样，城市整体经济并不发达，政府的财政收入大多依靠房地产项目，依靠土地财政。”张建初对《每日经济新闻》记者说，“地方房地产市场低迷，大量房源销售不出去，就会影响开发商的拿地，从而影响地方政府的土地财政，直接导致地方财政收入大幅下滑，这也是铜陵出台政策救市的最终目的。”
在合肥本地的房地产行业专家、地产研究所所长朱德开看来，铜陵救市是政府过早干预市场，他对《每日经济新闻》记者说，“我并不主张政府过早过快地干预房地产市场，十八届三中全会说得非常清楚，房地产市场也是一种市场，我们应该相信市场的功能，如果这个地方的市场供过于求，就应该让这个地方的价格下降一点，回归理性和平衡，我是不主张政策过多地干预。”同时，朱所长还对记者说，铜陵的救市还会引发蝴蝶效应，“目前安徽的蚌埠、芜湖等城市楼市库存都比较大，并且楼市整体比较低迷，如果铜陵的救市政策不被叫停，那么不排除安徽其他城市跟踪出台救市政策。”