从楼市新常态看房价新趋势

央行降息之后，房价再次引起舆论关注。国家统计局日前发布的11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市分别为67个和58个，与10月份相比均有所减少。但与此同时，房价同比下降的城市数量仍在继续增加。

虽然房价同比下降的城市数量仍在增加，但从环比数据来看，房价下降趋势正在发生变化，无论是新建商品住宅价格还是二手住宅价格，环比降幅继续收窄，北京和深圳二手住宅价格还出现环比上涨。这些变化既与之前的限购、限贷政策“松绑”有关，更是不久前央行降息刺激的结果。

土地交易量与房屋交易量出现反弹，是最近中国楼市的突出现象，这同样与降息有关。最近关于降准的呼声再起，如果降准，房屋交易量反弹幅度将会更大，继而会带动一线城市房价上涨。如果货币政策短期内保持不变，房价将以缓慢步子止跌回升——这应是中国楼市新常态下的房价新趋势。

今年的中央经济工作会议上没有提及房地产，这可能意味着房地产正在告别支柱产业，也不再是宏观调控的重点对象，今后房价将主要由市场来调控，这就是楼市新常态。从楼市需求和供应两个角度来看，房价小幅波动（“微波”）也将会成为楼市新常态，即涨与降的幅度都不会很大。

从当前市场形势来看，房价也将是“微波”表现。虽然限购、限贷政策放松与降息的叠加效应有利于楼市回暖、房价止跌回升，但要看到还存在一些影响因素，比如库存量。据住建部专家透露，全国在建房屋九成没卖出去。在库存占用资金、销售业绩不佳的情况下，开发商大幅涨价的可能性很小。

有消息称，某全国性房地产上市公司中高管聚在一起决策2015年，结论是要利润，所以会涨价，预计旗下项目明年涨幅至少在10%。在市场经济条件下，不排除某些房地产项目销售价格有10%以上的上涨空间，但在笔者看来，这样的言判似乎过于乐观，或者说是“一厢情愿”——即使降息之后又降准，也不支持房价大幅上涨，仍将是小幅变化。因为一线城市不仅库存量大，而且外来人口总量将呈减少趋势，市场需求会减少。三四线城市也没有增加多少人口，加上房屋库存量较大，房价同样没有上涨动力。

据报道，购房适龄人口将在2015年达到峰值，3年后将下降。也就是说，种种迹象显示，未来的市场需求也不支持房价大涨。而在房屋供应端，库存量较大，去库存需要一个过程，同样不支持房价大涨。另外有数据显示，11月份全国房地产开发投资增速创新低，这说明开发商信心不足。再考虑到不动产统一登记制度即将实施，会“倒逼”二手房市场增加供应；房地产税立法正在推进，将以长效手段遏制投资投机；各地保障房建设和棚户区改造步伐加快……由此可以作出基本判断，房价总体上没有大幅上涨的空间。