今天吸引谁来买房

房地产始终是热门话题，也成为一门“显学”。人与人见面，扯上房地产，尽管不一定说到点子上，但起码算是找到了共同话题，谁都可以说上两句。前几年大家关注的是，怎样买到能涨价升值的房子；近期则是怎样卖房，如何找到那些肯下单的人。

能从事房地产的都是高智商，想想这些年我们追过的房产概念：“学区房”几乎网罗了全国知名的师范大学，楼盘周边尽是“实验”与“国际”；“旅游地产”催生一批风情小镇；“养老地产”被险资集团推动得风生水起；“城市综合体”无不有以我为中心，舍我其谁的盖世气概；“单身公寓”那就是拎包入住的LOFT狂欢；“改善性住房”自然是水景、山色再加大平层，非豪即贵。锁定目标，诉求明确，每一个房产概念都意在直达特殊的购房群体。

那么到底造好的房子卖给了谁，谁还在今天成为购房的主力？

新型城镇化的落脚点在人，既要满足进城人口的城镇化融入，又要满足已在城市生活原有居民的现代化。买房对象无非就是本地人与外地人。

本地人，先看原来的城里人，经过这些年房地产市场化的迅猛推进，再加上房改房、安居房、保障房、经济适用房等各项政策性住房配套，本地城市居民中的无房户已经不多了，比如我们嘉兴在过去30年中，市区建成区面积由1983年的10平方公里拓展到去年的103.82平方公里，城市化水平由12.6%上升到55.3%，这得新盖多少房子呀。再加上旧城改造的存量所剩无几，将房产作为投资的盛宴已经过去，能够吸引本地居民再买房的也就是“改善性住房”。你说得有多大的动力，才能让人一辈子多买几次房多搬几次家。

农民进城，一直是当代中国潜力无限的话题，正如有学者指出，在新型城镇化进程中，农民并不是“被拯救者”，相反他们是中国推动城市发展的主力，是拉动内需市场的“拯救者”。在经济发达地区，本地农村居民通过自建房、“两分两换”、征地拆迁安置等途径，不仅较好地解决了自己的居住问题，而且他们手握多套房，成为新一代的城市寓公或包租婆的也不乏其人。

来自外地的新居民，作为城市的新进入者，恰恰成为“刚需”的群体。比如我们嘉兴近几年每年引进落地的大中专毕业生数以万计，在他们身后还有数倍、数十倍前来打工的新居民。“谁不说俺家乡好”，离开那个让他们记得住乡愁的家乡，来到一个陌生的城市，促使他们作出这样的选择，是因为这个城市能够提供给他更好的就业创业机会，当然他们也会想到这个城市的房价，这个城市所能提供的基础设施以及教育、医疗、文化等公共服务的便利性与公平性，但最重要的还是挣钱与发展的空间。“宜居宜业”可以是一个城市吸引人才的目标与口号，但更是让他们留下来的真实理由。

近期国内不少城市在房产政策上有了松绑的新动作，比如铜陵减免房产总价1%的契税，无锡下调购房入户的标准。买东西自然要选便宜的，只要有足够低的房价和足够多的优惠总能找到新买主，对于一时一城一个楼盘，这样的救市猛药或许有效，但长远来看，倒也未必，因为买来的房子搬不走，想变现更难，人不可能守着房子不吃不喝。

解开房地产市场的千千结，还得跳出房地产。现在对于三线城市有个很好的说法叫“产城融合”，有了良好的产业基础与产业平台，才能生产出新的购房群体。房地产与其他产业，好比一个人的两条腿，一定是交替前行，不可能相差太大，否则就会失去平衡。

一个有着远大前程的城市，一个能在新一轮发展中胜出的城市，一定是有着坚实产业基础，带来广阔就业空间和创业平台，以此作为城市的发动机，驱动房地产业等健康稳定发展。从这个意义上说，楼市长远的救市利好不是简单的政策松绑，而是一个城市对各类人才的吸引力，是产业的聚集，招商引资、转型升级发展的大项目，像乐高这样的产业巨头，麦包包、正尚等勃兴的电商……伴随着这些项目，涌入城市无数洋溢着青春、充满着渴望的新鲜面容才是未来购房的新动力。人来了，留下不想走了，那售楼处就热闹了。