朱平：房地产让中国人赚了60万亿

目前，上证综指在2000点左右徘徊，数据显示，散户的有效开户数和有效户数也降至历史新低。不过，广发基金副总经理朱平认为，从稍微长远一点的时期来看，股市可能成为居民财富增长最快的领域。

朱平说，现在这个节点，投资者在管理财富时要关注一些比较重要的问题。

经济减速，大家要准备过紧日子 

首先，是经济要减速。经济减速是比较简单的结论，中国投资占GDP比重大家都知道，大概要超过50%。这个结构没有办法支撑下去，过去之所以可以支撑是因为投资有回报，而且投资回报非常高，这种投资回报很多来自于房地产价格的上涨。当然也包括经济总体的产能扩张，这两件事情在四万亿经济刺激之后已经到头，没有办法继续了，我们说转变经济增长结构，这个结构就是我们要把投资占比降下来，但投资占比降下来，我们知道GDP构成是投资、消费、进出口。投资占比降下来，除非消费、进出口上去，GDP才可以维持，但消费比较稳定，如果投资增长速度下降，我们可以保持现在的消费增长速度是非常困难的。

经济减速意味着大家日子都不好过，产能过剩，这种产能过剩现在已经非常痛苦了，但这种痛苦可能还不是显现的时候，因为我们都知道我们有很多信托，过去有很多固定收益，大家在银行买，收益率都有10%、9%，这些大面积出现问题的时候，才是比较严重的时候。现在信托还是刚性的，银行会出钱，因为银行现在还可以出得起，一定会有银行出不起钱的时候，这是我们需要注意的第一个问题，就是经济需要减速。大家要准备过紧日子。

房地产让中国人赚了60万亿 

其次，是房地产问题。房地产在中国十年前就喊狼来了，现在也还在喊。中国房地产大家比较关心的就是房价问题。但是，房价问题并不是房地产的最大问题，中国内地跟香港和日本不一样，香港只是一个城市所以房价非常高。

中国内地虽然北上深房价非常高，但中国一大半的房子不在一线城市，一大半的房子都在二三四线城市，中国房价平均水平在7000元/平方米，按照房价收入比我们估计跌到5000元/平方米也差不多很难跌了，中国内地居民买房贷款的比例是非常高的，自有资金比例非常高，不像台湾、香港，但中国房地产最大问题就是量太大。

统计局的数据，去年新开工面积25亿平方米，什么概念？如果100平方米一套房子就有2500万套，如果盖十年需要盖2.5亿套，还不包括小产权房，中国有多少人？14亿人口，现在40%多的城市化率，我们就算达到韩国城市化水平80%，70%左右，十亿左右的人口，一般3个人一套房子，一百平方米也差不多每个人33平方米左右，这在全球是比较平均的数字，这样中国只需要三点几亿套左右，现在我们的房子是70年的产权，无论房屋质量如何你也要使用50年吧，所以将来房子开工缩减一半，也有可能，这是非常大的压力泡沫。

我们去外国买房子，从美国房地产数据来看，一百年收益率不超过3%，这个数据不知道有没有包括房产税，因为美国房产税大概1%左右，这个收益率是非常低的。而中国内地，有200多亿平方米的住房面积在居民手里，过去可能涨了差不多一倍，从3000多元/平方米的均价涨上来，这给中国居民差不多赚了60万亿的财富，这是中国人最大的一笔财富，特别在一线城市，如果有房子离千万富翁就不远了。

但接下来房地产很难承载财富快速增长的重任，这也意味着接下来所有中国人居民财富都会进入慢速增长期，这可能要把房价的波动去除掉，房价不跌，房价如果跌20%，过去中国居民这60多亿可能就要退一大半，剩下10、20万亿在手里面，就像股票，你涨到一定程度的时候，房价量大，跌下去，虽然不多，但量大。股市6000点，中石化上去了，一下子量跌下来的时候，从下往上涨才3万亿，但从上往下跌就是30万亿。

投资回报正在下移 

其他投资品，因为GDP的增长速度下降，整个投资回报就是往下移的过程。在这个过程当中因为过去我们的货币投放相当多，货币投放多跟我们经济学含义就不说，货币投放多，国内CPI也不是特别大，您在这个方面您享受就是经济起飞红利，也可以说房地产的泡沫，房地产承载大量的资产，资产货币的功能。

接下来如果没有这样的资产快速膨胀的环境，整个货币投放也会下降，这跟我们货币占GDP比重也差不多，所以我们不要深究，我们知道结论就是整个投资回报会下降，货币投放也会下降，这个情形对于其他的投资品比如说黄金已经跌很多，但黄金跟美国经济向好相关，因为黄金没有意义，就象绘画一下不产生任何功能，只是对货币的吸收，货币进去就涨，货币不进去就不涨，美国经济很好，所以钱都去美国证券市场。其他市场包括绘画市场，艺术品市场，因为货币投放下降，可能都会面临收益收窄，甚至下降的过程。

资产配置过去可能比较有效就是大类市场，放在房地产，放在信托或者放在艺术品市场，再往后可能房地产也有钱赚，只不过你要更好寻找这些可以赚钱的项目。股市，现在股市非常低迷，如果从稍微长远时期来看，我可能认为股市是接下去居民财富增长最快的领域。但股市这个领域我们得知道其实有很多老百姓。今天看一个数据，散户有效开户数，有效户数降到历史新低。2008年到现在，如果会做投资的话每年保持10%以上的复合收益是可以达到的，只要中国房地产这个问题不出现崩溃，经济不出现大危机，这个收益可能还会存在。当然资本市场不仅包括二级市场还包括PE等，这些都是从将来大趋势来看，从大理论上来看这是收益最好的。但从投资方法来说，可能都不是简单放进去就可以，而是需要非常好的寻找标的，寻找可靠投资管理，这样才能获取比较好收益的领域。