你认为，当下房价合理吗？

关于合理房价与楼市的讨论涉及一个跨学科的理论盲区：合理房价的“理”究竟是什么？至少应该有三个层次的道理：其一是合理房价的评价标准；其二是合理的城市住宅体系；其三是合理的城市化布局。


合理房价的评价标准最重要

多年来，看空房价的主要理论依据是两个经济学公式：1.房价与收入之比；2.租金回报率。


用房价收入比来计算合理房价，国际货币基金组织（IMF）提供的2012年数据是：新加坡4.4倍，纽约6.2倍，而中国的上海和北京高达15.9倍和22.3倍！


另外还有人用2011年的公开数据，根据家庭可支配收入和每户90平方米来计算合理的房价水平，北京、上海和广州的合理房价分别仅为每平方米4387元、4831元和4573元。


这两个理论公式在多数国家的实证性研究都被证明是行之有效的，为什么在中国就不适用了呢？


答案：中国是人口大国和货币大国，中国的城市化是史无前例的。


两个理论公式的前提是：1.人口不流动；2.货币不增长。但在中国的城市化浪潮中，这两个前提都不存在。尤其是在中心城市，人口和货币在流动中积聚集中，这是城市化进程中不可逆转的趋势。


从财富理论看城市，看似不合理的高房价却是提升城市竞争力的经济杠杆。


因为高房价
以三种方式调节着人口的流动：
1.高房价补偿原住民，购房者用现金赎买稀缺的空间，并让一部分原住民自愿退出竞争；
2.高房价延缓外来人口的流入，并让竞争力较弱者被迫放弃竞争；
3.高房价提升城市人口的整体素质，让更具竞争力的人持续流入从而提升城市的竞争力。