遏制房地产市场风险向银行体系蔓延

随着全国房地产增长出现疲态，各家银行开始逐步收紧对房地产企业的贷款。然而，已有的大量房地产贷款仍然使得银行面临着巨大的债务违约风险。3月宁波大型房企兴润置业资金链断裂，成为国内首个房地产债务违约的案例。这次开发商违约事件给银行敲响了警钟，银行正在面临来自于开发商越来越严重的信用风险，且这一风险主要表现为贷款资产的违约风险。

对于房地产开发企业来说，主要融资方式是通过房产抵押而向银行获得贷款，取得贷款的多少即取决于抵押物的价值。且由于房地产资产还被广泛用作其他类型贷款的抵押物，银行其他类别的贷款所面临的信用风险也会上升，这大大增加了风险的复杂性。由于抵押物所带来的资产负债效应，房价波动将对银行产生广泛的影响。

若房地产价格处于上升阶段，作为抵押物的资产价值随之上升，从而贷款人的借款能力也相应提高，且房价上涨导致对房地产投资收益预期更为乐观，因此开发商会开始新的项目，这将会进一步提高借款人的负债率，使得银行的房地产贷款风险暴露水平增加。而当房价由涨转跌时，借款人抵押的房地产价值也会下跌，导致借款人的贷款能力减弱，并面临资金收紧。当抵押资产价值下跌幅度过大时，借款人甚至可能放弃抵押物而选择违约，使得银行的资产质量严重恶化。

此外，对用于商业目的的房地产开发商贷款和建筑企业贷款来说，房地产价格下跌所带来的违约风险更高，由于这些贷款主要偿还来源是房屋销售收入和房地产完工后的租金。若房价大幅下跌，开发商和建筑商的财务状况恶化，无法借入新的资金，进而难以保证项目的完工。在建的房地产若不能顺利完工，则意味着抵押物的价值近似于零，则商用房抵押贷款的违约率也接近1。

从历史经验来看，房地产贷款违约的增加是许多银行危机发生的原因，如1997年的亚洲金融危机。从我国的情况来看，近几年我国银行房地产贷款在其各项贷款中的占比大多保持在20%左右水平，最高月份甚至达到46%，且这个比例总的趋势是上升的，这表明我国银行的贷款投向对于房地产业的依赖度较高。而随着经济放缓、信贷需求的回落，银行业不可避免地面对不良贷款率上升的状况。房地产行业的不景气及房价的下跌会导致房地产商不能及时偿还银行贷款，使得与房地产相关的不良贷款率上升。

根据笔者对房地产贷款压力测试的实证研究结果，当房地产价格分别出现轻、中、高和极端程度的下跌时，银行的不良贷款率也随之持续上升。当房价下降30%时，银行体系的不良贷款率将达到11.48%，而根据国际上对银行业危机的界定标准，可以认为此时银行业极有可能出现系统性风险的爆发。在假设的压力情景下，银行可以依靠准备金覆盖温和和中度冲击的风险，而在严重冲击下准备金无法覆盖损失，不良贷款会通过对资本和利润的侵蚀而对银行的稳定状况产生不利影响，甚至可能以资金链断裂的形式导致银行系统崩溃。

因此，若我国银行面临的房地产债务违约风险得不到有效控制，而任其蔓延，则整个金融市场会因此承受更大的压力。而且随着债务违约事件的频发，会大量侵蚀银行的资本和利润，从而对银行的稳定状况产生不利影响，甚至可能以资金链断裂的形式导致银行系统的崩溃和实体经济运行的扭曲。