从数据看房地产崩盘论真伪

地方政府有多依赖房地产市场？
据日前媒体报道：继南宁率先打响了救市的第一枪之后，铜陵也加入楼市救市队伍。加上日前南宁、天津滨海、杭州萧山、无锡4城，2014年以来明确救市城市已增至5个。此外，温州、长沙、杭州等地也有传言称正酝酿和讨论松绑限购的可能性。
一旦楼市出现萧条，地方政府都会想方设法放松楼市调控政策或者是变相出台优惠政策去刺激房地产市场，主要原因在于：在地方政府财政收入中，土地出让金占了大半江山。如下图，地方政府土地出让金和地方财政收入图。
房地产一直是地方政府财政收入的主要来源，没有房地产行业的支撑，地方政府财政收入就会出现严重缩水，楼市绑架了地方政府的收入，这也是地方政府要给房地产松绑的政策意图。
据审计署数据，地方政府负有偿还责任的债务增长较快。截至2013年6月底，省、市、县三级政府负有偿还责任的债务余额105789.05亿元，比2010年底增加38679.54亿元，年均增长19.97%。
地方政府性债务对土地出让收入的依赖程度较高，截至2012年底，11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额34865.24亿元，占省、市、县三级政府负有偿还责任债务余额93642.66亿元的37.23%。地方债务规模还在不断增大，而靠土地收入来偿还地方债的占比又大，因此土地收入对地方政府来说至关重要。
从地方政府来看，并不希望楼市出现大幅的下跌和调整，一旦房地产市场不景气，必然会影响开发商拿地的激情，直接会影响地方政府的卖地收入。地方财政收入结构不改，地方债不能抑制和解决的话，土地价格就难以下降。开发商土地成本高居不下，楼市大跌的可能性也就不大。这也是近五年中央调控政策一波又一波，信贷政策持续收紧，楼市供应量也不断增加的情况下，房价却依旧不断上涨的主要原因。因此虽然目前房地产市场微显萧条，成交量也处于萎缩中，部分城市楼盘房价出现打折降价的情况，但短期想从根本上改变房地产的价格走势还是很难。
房地产上市公司未来还能风光依旧吗
行业毛利率和净利率掉头向下
我们从近9年房地产行业年毛利率和净利率以及第一季毛利率和净利率图可看出：从2012年第一季开始就出现大幅下降。随着市场萧条，行业融资资金更加困难，资金成本会进一步上升，预计2014年上市房地产公司的毛利率和净利率依然难有明显回升，这将导致行业利润率面临进一步下行压力。
行业存货和存货销售比呈上升趋势
根据Wind行业分类中对房地产板块的存货和存货销售比可看出：房地产上市企业存货逐年增加，而且增速加快，远远大于公司的主营收入增长速度。行业前期处于蓬勃发展期，开发商拿地和新开工力度都较大，导致了存货持续大幅上升。我们从存货与主营收入比大概的估算，如果企业停止开发，也需要两至三年才能消化掉现有的存货。整体去化周期较长，中小房地产商因资金流动不畅的话，打折降价增加销售量或许会成为常态。