从数据看房地产崩盘论真伪

数据统计显示全国房地产市场总体没有大幅走坏，但部分城市库存大，成交萎靡，去化周期长。同时我们从wind行业分类的157家地产上市公司(包括B股)数据统计也可看出，行业整体毛利率，净利率呈下降趋势，略显不景气。但是地方政府的财政收入对土地财政的依赖性高，推高了土地成本，正常经营的开发商不可能会亏本销售。所以从生产成本方面来看房价大幅下降的可能性不大，只会是部分资金链断裂和紧张的地产商会让渡部分利润，出现少量打折降价促销的楼盘来促进成交，回笼资金。在这种情况下，地产行业未来必然会面临一些重要的调整，资金充裕的大型地产商，在减少新开工，逐步去库存的同时可以兼并重组小型面临困境的地产商，促进行业的整合和重组。
虽然不同地区城市的库存去化情况不一，但从全国住宅商品房的去化月数来估算，均值情况下，全国的去化周期并不是太长，数字不足5；但局部地区如宁波，去化周期高达54.84，该现象表明，所谓的国内房地产泡沫问题是地区的结构性问题，而非普遍现象，这样的情况亦一定程度上约束着房价的稳健。即使房地产价格面临回调，较大可能上也只是局部性的调整，即使因为资金、资源、预期的传导性作用导致全国性的房地产趋冷，也将是一个需要时间来演变的过程，短期而言，房地产市场依然是冰上舞者，危险中伴随着魅力。产业转型升级稳健、人口资源持续流入的城市，房价的支撑作用将更明显，这亦将带来一定的投资机会。因此对于上市的各项经营良好的大中型地产企业是个重大机会，危机中会孕育着大机会，值得我们去挖掘。
房地产股的价值解析
房地产板块个股大部分从2013年年初开始下跌，跌幅较大。目前整个行业市盈率(T T M，整体法)为11.31倍(根据4.30日收盘价和W ind行业分类成分股计算)，整体市盈率较低。
在困境下中小房地产公司有可能面临被兼并收购重组的可能性，而大型资本雄厚的地产企业会强者更强，市场占有率会更高，经历过萧条后更有利于它们的发展。我们统计市盈率在10倍以下的前24家地产开发商的净利润(近3年增长率)达18家，其他中小型开发商的净利润出现下滑的较多。因此真正有价值的地产企业长期投资还是有必要的，在行业萧条和中小开发商被进一步兼并洗牌后，房地产市场还将迎来健康稳定地发展。