任志强：今年楼市前景不好不坏 没准备的人才会死

8月6-9日，2014博鳌房地产论坛海南再启，围绕主题“下行通道中的房地产”，观点地产新媒体遍访海内外知名经济学家、企业领袖、行业精英、金融学者，梳理市场实情，明辩行业未来。

2014年这半年，最为人关注的词或许是“下行”经济下行与房地产下行。在这个微妙时刻，我们关注和挖掘更加深度的“企业家、企业和它所代表的责任与承担”。

7月7日，观点地产新媒体在北京与华远地产董事长任志强面对面交流，反思和回顾过去半年的地产大势，询问下半年市场前进的导向和力量。

在自传《野心优雅》中，任志强自白道：“我太想让大家知道我也是个有血有肉的人，有辛酸，也有委屈，一张表面严厉的面孔背后，也有“不可告人”的弱点。”

更多时候，任志强给外界的印象是激进与强势。他多次就房地产问题与人展开激辩。

不过，激进“任大炮”的外衣包裹下，任志强却始终保有一颗率直、理性而忧虑的心。

“干开发商的活，操总理的心。”这是地产同仁给任志强的普遍评价，或许这便是任志强作为一位企业家给自己的定位与担当。

就今年房地产市场总的发展趋势，任志强认为没有发生变化，“城镇化没有发生变化，人口结构没有发生大的变化，经济持续增长有变化，虽然现在下行了一个台阶，但是它还是增长的，没有从正变成负的”。

对于未来市场走势，任志强依然保持乐观态度：“今年并没有那么坏，下降18%之后，还有10亿多平方米。”

“没准备的人才会死。”任志强一如既往地犀利。

以下是观点地产新媒体对华远地产董事长任志强先生的2014博鳌房地产论坛专访节选：

观点地产新媒体：有学者在一个演讲里有谈到，房地产的长期下行已成定势，包括交易、销售都在下行，您怎么看？

任志强：他说的应该是宏观经济下行，我觉得房地产会和宏观经济同步。通常情况下，世界各国的房地产一般都和宏观经济同步，换句话就是宏观经济上升的时候房地产才可能上升，宏观经济下降的时候，房地产可能也会下降。

有的人把股市和房地产作为原因，认为房地产下行带动宏观经济下行，其实我更认为房地产和股市都是宏观经济的一种表现形式，宏观经济下行才会让房地产下行。一般来说，房地产投资上行的时候，GDP是下行的。

什么叫下行？当房地产投资增速低于固定资产投资增速的时候，一般经济是下行的。从2000年到现在为止，基本上都是这个情况。今年房地产投资增长率可能下行，估计会变成个位数，可能小于10%，但小于10%对宏观经济也是正影响。

当投资增长是正的时候，对GDP的贡献度一定是正的，只是没有过去那么大了。我们估计会影响0.5个百分点，如果再加上香港企业的话，可能会影响1.2%的GDP。这就要靠其它投资增长来弥补房地产掉下去的这块投资，例如高铁、基础设施，否则投资增长的速度对GDP的影响比较大。

中国的经济总量越来越大，按照现在7%的增长，以50多万亿元的总量推算，大概有4到5万亿元的增长。过去经济总量是10万亿元的时候，10%的增长，不才1万亿吗？20万亿元的时候，10%的增长也才2万亿元。

现在50多万亿元的经济总量，按照7%的增速，也比过去的10%增长得更多，总量更大。所以最主要看整体的情况，不能天天过蜜月，老是高增长怎么可能？我们得过日子，7%的增长已经很好了。

这就叫增速下滑，比如今年房地产不好，但是可能增速还是正的，因为在计算GDP的时候不计算销售，只计算有多少投资，所以只要是正投资，就是对宏观经济的正增长。销售下降和GDP没关系，销售下不下降实际上影响的是下一年，不会影响这一年。

观点地产新媒体：2014博鳌房地产论坛的主题是“下行通道中的房地产”，您认不认可？

任志强：对于下行有几种不同的认识，一种下行就是宏观经济下行，所有行业都下行，很难找到在宏观经济下行时候完全一枝独秀的。应该说前几年房地产是在经济下行中一枝独秀，这是因为当时处于进入城市化的高增长过程，所以房地产对宏观经济的支撑作用非常大。

第二种下行是价格下行，其实资产价格是波动的，经常是今年下行，明年上行。比如说股市一直跌，但跌到2000多点，也就是在这个位置上波动。

第三种下行是增速下行，房地产和中国宏观经济更多的关系还是增速下行。不能说中国宏观经济掉下去了，7%的增长和10%的增长相比确实掉下去了，但是7%的经济增长还是正增长，在世界各个国家当中还是比较好的，只不过是中国习惯了10%的高增长，所以7%就受不了。

第四种是总量下降，房地产下一个阶段可能面临总量下降的过程，就是说宏观经济下一个台阶的时候，房地产也会下一个台阶。比如宏观经济保持6%、7%增长的时候，房地产可能是个位数增长，以后销售再降一个台阶之后，继续维持增长也是有可能的。

以去年全国13亿平方米的销售面积计算，估计今年即便下降20%，也还有10亿平方米的销售面积，这就相当于2012年的情况；下降到百分之二十五、六，接近30%的时候，还是相当于2011年和2012年的水平，规模还是很大的。

未来市场发展过程中，房地产销售可能会维持10到12亿平方米之间的水平。原来计算的是到17亿平方米开始下降，现在看来13亿、14亿平方米就到头了，当然下降速度会更慢，10亿平方米左右可能要维持很多年。