南湖区最后的宝地----学区房的诱惑！

2009年10月26日，嘉兴2009-18号地块成交。这块土地位于南湖新区，东、北至九曲里港，南至五号路，西至庆丰路，面积8.71万平，挂牌起始价1968元/平。由于受“套型建筑面积为90平方米以下的户型必须占到整个项目的70%以上”政策的限制，出让前并不被业界看好，最后嘉兴力宝房产力克信达建设、桐昆等劲敌，获得了这块土地的使用权。最后土地成交价为6360元/平，溢价率达到恐怖的232%。

地块容积率2.0，实际楼面价3180元/平，是当年不折不扣的南湖新区地王。换句话说，从这块地开始，南湖新区开启了面粉贵于面包的新时代，也一举抬升了南湖新区的住宅均价。

但力宝拿了此地块后却迟迟不开工，从2009年10月至今已4年半，土地资金的周转率变得非常低。我只能把这一切的一切归结于两点：

1，要想办法突破“套型建筑面积为90平方米以下的户型必须占到整个项目的70%以上”的限制，为此拖延了极长的时间。从今日的户型图来看，所有小高户型均大于90平米。事实上已经突破类似的地块限制。

2，所拍的楼面价实在太高，开发商捂盘惜售，准备待南湖新区再创地王后再动工开盘。这条原因不是很靠谱，毕竟同时期的南湖地王，无论是翠湖一号还是宝石公馆，都已经竣工交付或销售过半。而铂金目前的开盘，也绝对算不上踩对了正确的时间点。

好了，继续说说项目所在地块位置。格兰英郡(楼盘页 户型图库 动态 价格)以南，万好家居以北。相比翠湖一号等朝南紧贴凌公塘的小区，此位置绝对并非南湖新区最好地块，尤其是南面的万好家居在建高层，对小区朝南的采光产生一定影响。但也有一点优势：相对而言，离中环南路以南的嘉兴万达广场(楼盘页 户型图库 动态 价格)较近，以后生活较为便利，未来地段的升值潜力依然存在。

项目本身，力宝几乎照搬了绿城最成功的二代作品----玉兰花园的经典立面和设计，这让产品本身拥有了成功的基础。毕竟绿城的玉兰花园在全国各地开花结果，更受到广泛好评，是极为成熟的绿城作品。这点绝对值得认可。小区以东侧的一期小高层与西侧的二期高层组成。而目前开盘的一期小高层得房率极高，一梯两户，户型做到了最大的优化，甚至从某种程度上超越了玉兰花园本身。

一期小高层第一批将开2,3,4,6四幢。显而易见，最好的楼号，肯定是6号楼。3,4两幢楼均较靠马路，虽然朝南马路并非主干线，但是噪音和灰尘影响照样存在。而2号楼，离南侧的三层挑高的会所极近，而且会所的四周规划了大量的地面车位，对2号楼的景观产生不利影响。