房地产业垫首付背后：房企急于销售落袋为安

垫首付背后：粤房企固守资金，减少拿地

分析称今年房地产供应增加需求减少，去化率会低于2013年

近日，房地产业内“垫首付”现象呈现愈演愈烈之势。据记者初步统计，已有包括保利地产、雅居乐、合景泰富、祈福集团等华南房企加入阵营，涉及约20个楼盘。事实上，综合房企的年报不难发现，这种谨慎保守做法早有迹象。多家房企年报显示，房企今年以来固守现金、拿地少、加速去化。万科、恒大、保利等一线房企业绩显示，利润上涨而利润率增幅相对缓慢。

以保利地产为例，公司高层向记者透露，今年还将从再融资和国际债券市场寻找融资机会，而垫首付的做法也并非降价。在反映后市的拿地方面，各大房企动作同比放慢，由于拿地普遍转向一二线城市，这也直接导致所占资金成本提升。

“房企的动作可从两个方面看到端倪，一是从新一年的销售目标和力度看，算比较保守和审慎乐观，二是2014年销售去化率，大部分都是在60%左右，这也是一个比较中庸的水平。”广州经纬房产市场总监瞿中奇接受记者采访表示，这就说明，市场今年谨慎乐观，保持2013年的预期。

大房企现金流充裕

大房企中，垫首付的保利地产并无明显的缺资金迹象。年报显示，到去年年底，保利地产有338亿元的资金余额。另外，资本市场放开也让保利再度警惕起来。保利地产董事会秘书黄海就向记者表示这是利好行业的消息，而保利也一直对此保持期盼并做准备。

行业闻风而动。3月以来，中茵股份等6家房企共获批再融资金额超过120亿元。从资本市场看，截至目前已有40家左右上市房企发布再融资预案。

在现金流控制上，多家华南上市房企表示看好资金是第一要务，再融资终于开闸是好消息，不过利好不会大幅普及。另一方面，网易房产数据显示，广州一季度一手住宅共网签了16194套，同比大跌40%，均价为13833元/平方米，同比跌2.5%。业内人士分析，一季度成交萎缩主要受政策和市场观望气氛影响。房企“守资金”的做法存在客观必要性。

碧桂园总裁莫斌就向记者表示，虽然年初有关于银行缩紧开发贷的传闻，但对于碧桂园来说资金环境在好转，因为行业竞争深入之后，资金会处于安全考虑，集中转向信誉良好的房企，而这也是碧桂园保持资金稳定的“秘诀”。目前碧桂园现金及银行存款达267亿元。

其他销售额更高的房企“守钱”也有招数。综合报告期内的销售回笼和净增银行贷款，万科的货币资金是443.6亿，恒大的现金余额同比增113%至536.5亿，已是行业第一。

“其实现在房企就是把高周转视为共性了，因为后市不稳定，落袋为安守住现金一定是王道。所以有些房企有些急于销售的动作。”中信房协研究总监林波接受记者采访表示，这也是当前规模化战略颇受器重的一个原因，而民间资本比较充裕的地区比如福建、广东还是很受利好的。

恒大集团总裁夏海钧就在业绩发布会上向记者表示，资金方面的判断是“优者更优”，虽然算上各种营业外和金融业务收入等，恒大可动用资金达1020.4亿元，仍要求旗下项目一律竣工一年后清盘，积极蓄客快速出货。

恒大就透露其守住现金流的“要诀”，包括拿地时模型计量利润空间，“有些项目就适合恒大做，比如北京自住房项目，一般来说利润很低，但恒大通过标准化运营和产品结构控制，实现利润空间，恒大自己的工程建设比一般的地产商便宜10%-20%。”

值得注意的是，碧桂园、保利地产近年都有经营性现金流为负的现象。其中，保利地产2013年年报显示当年由经营活动产生的现金流量净额为-97.54亿元，同比上一年的30.93亿大幅下降了415.4%。而去年，保利地产全面布局46城大规模开工。保利地产解释，主要是期内地价、工程款、税金支出及与联营、合营企业往来增加所致。

“今年以来信贷收紧，房地产企业的融资成本也在增加。这有两个背景，一是去年利率市场化，各大银行为了争夺存款提高存款利率，贷款利率也提高；另一个就是余额宝利率高，这从竞争角度来说，也是银行吸收资金存款的成本提高了，从而导致贷款利率上升。”广州经纬房产市场总监瞿中奇向记者表示，银行对房地产市场虽然没有明显的警示和不看好，但是风险意识明显增强。

土地投资谨慎

无论资金或多或少，房企拿地的动作已然失去了往昔“豪爽”的作风。中海地产于2月底在广州芳村以96亿夺得4地之后曾暗示“竞争也不是特别的激烈，因为现在行情不是那么好了”。从总体上来说，业内公认房地产的暴利时代过去了。恒大董事局主席许家印就表示，今后会保持合理的去化率，守住利润。

自今年2月万科销售简报披露以来，万科共计增加了5个新项目，分别位于北京、广州、深圳、南京、南昌，支付土地款36.92亿元。而去年一季度，万科新增21个项目，一季度实现开工面积402万平方米。

不少房企如保利、恒大均放缓了拿地动作，但投资区域和单价明显有更高端的趋势。比如恒大就大手笔在去年和今年年初数次进入前几年未曾踏足的北京。

万科董事会秘书谭华杰向记者介绍拿地观点时就说，不同地区市场分化较大，比如说，一线以及部分沿海二三线城市，市场比较景气，但由于2012年已经率先回暖，基数较高，2013年成交面积整体增长并不多。而内地多数三四线城市，成交面积相比2012年虽然有所改善，但由于近年来开工较多，可售及在途供应量巨大，目前仍处在去库存阶段。

碧桂园鼓励各个区域公司跨区拿地，甚至在拿地方面互相竞争，例如，广清和粤北区域公司都能在华北的山东拿地，这就得益于碧桂园的拿地和运营的标准化。

“拿地的标准化是指根据现金流、净利润等数据倒推意向地块的投资金额、规划设计，公司能做到就去竞拍，不能就放弃。”碧桂园有关负责人向记者介绍。为保证拿地后快速供应，碧桂园将基准工期控制为5-7个月，最优状态下能实现拿到土地可马上开工。