房地产业垫首付背后：房企急于销售落袋为安

对于三四线城市拿地风险的问题，万科总裁郁亮表示，“万科买的地是盖有人用的房子，我们会继续强调做主流需求地，不是按照一二、三四线城市去区分。”

郁亮称，在今年的拿地策略上，万科不会去区分城市等级，“万科在大家一窝蜂去三四线城市的时候也没放弃一二线城市的投资，现在大家都回到一二线城市的时候，万科同样还会关注三四线城市。”

受此前土地储备不足对发展的制约，2012年开始，保利地产在全国进行大规模的储地运动，以解决公司发展的主要制约因素，并在土地出让价格不断高企的背景下，先发制人。与去年同期相比，保利地产2013年上半年拿地19块，土地出让金额比去年增加171亿元，增幅为214%。

综合近期公告，保利共耗资99亿取得的10幅地块中，广东省就有6幅，总成交价82.2亿元，占比高达82%。从区域来看，保利获取项目主要位于广东省的中小城市，其中东莞有两幅地，佛山、清远、肇庆、广州萝岗区各一幅。

保利地产认为，与中小型房企相比，保利地产的区域布局更为广泛，对不同层级区域楼市更有感知。而保利地产更早早地布局其他业态，在转型中属于先行者。

恒大地产年报显示，去年新增土地储备建筑面积达2684.9万平方米，新增土地储备主要分布于北京、上海等一线城市，以及天津、杭州等经济发达的二线城市，全年共新增一、二线城市项目34个，占比高达51.5%，较2012年大幅上涨23.9%。

2013年，碧桂园拿地总量较2012年全年有明显上升，与2011年、2012年相比分别上升72%和64%，唯一下降的数据就是，2013年拿地的成本创近年新低，仅为1113元/㎡，这在开发商纷纷聚焦抢占一线城市土地资源的背景下，显得格外与众不同。碧桂园称这一策略证明其是新型城镇化的受益者。

去化越快越好

事实上，中国房地产整体还处在调控之下。近期楼市纷纷传来商品房降价或打折消息，而如果翻开万科、中海等大型房企的2013年年报，可以发现，下调2014年销售增速，开始成为大概率动作。

对于2014年，地产大佬们也谨慎起来。万科、碧桂园、世茂、龙湖等，将增速确定在20%或略低。

保利地产注意到，为保证高去化率，就要深耕市场需求庞大而稳定的区域，比如主要一、二线城市。以此为重点，在新增拓展、首开项目指导支持方面都会有所倾斜。2014年，保利在北、上、广地区合计将有10个新项目入市，其中北京的旧宫、上海的西岸、广州汉溪长隆的保利大都汇等项目都备受关注，有望取得较好的去化成绩。

在保利地产的年报中，对上述业态的具体增长目标没有提及，凸显了转型尚在探索阶段。但从多业态的布局，以及对房地产基金业务的加码上，不难看出其转型路径。

而为了实现高周转率，碧桂园创始人杨国强就在“金九银十”期间要求各地项目，存货在次年6月去化75%，两年内去化90%。

综合上述华南房企2013年报显示，去年的存货年去化率多数在60%至70%。若按照财务人士推算，以中海为例，其年报显示可售物业市值1760亿左右，以去化率60%计算，意味着2014年销售额为1056亿元。不过，中海去年年报显示实际去化率为85%，意味着中海今年去化目标大幅调低。

以此测算出的万科今年去化率比去年低10%左右。而恒大去化率只有55%，绿城、新城控股、融创中国等多家房企甚至不足50%。

“2014年行业的整体供给增加，估计面积增加10%左右，需求却有所衰退，行业整体的去化率会低于2013年。”代理机构世联行一位人士向记者表示，行业增速的显著下降将会带来较大冲击，会有部分加杠杆过度的开发商面临着去库存的压力，开发商分化的现象将更加明显。而一些小微房企要警惕身边的“大鱼”了。恒大、保利、绿城等南方大房企都表示，会关注小房企项目收购事宜，以优异的资金成本获取良地