学者称征房产税能降房价在逻辑上说不通

南都：征收房产税做替代？
李俊慧：房产税的问题没有那么简单，不能照搬西方国家的那一套。它们为什么要征收房产税？第一，它的土地不是国家的，而是私人的，土地没有经过一个卖地的过程。国家在土地使用上没有获得收入，就通过“房产税”来获得与土地有关的收入。中国已经经过一个卖地的过程，房价已经包含了土地出让金，包含了地价。又征房产税，那不是重复征税吗？
第二，西方国家的房产税都是指定用途的，例如美国是指定用在房子所属社区的公立学校上。但中国征收房产税并没有指定具体的用途，收钱容易，却不告诉纳税人用来干什么，是不合理的。
第三，说土地财政不能持续，所以要征收房产税。但房产税不也是“土地财政”吗？西方国家土地是私人所有，政府没有卖地的过程，所以它通过房产税的形式，对土地的私人使用征税，获得收入，本质上也是“土地财政”。
这世界上根本没有一个国家是真的能脱离“土地财政”的。因为国家要获得收入，其中一个最重要的来源就是土地。向个人或企业征税，很容易逃掉，而土地是无法逃掉的，且征收也便捷。中国古代有“摊丁入亩”，也是“土地财政”。无论从纵向的中国历史沿革看，还是横向的中西对比看，都要实行“土地财政”，只不过是具体以什么形式来征收有差别而已，以为开征房产税替代卖地收入就能摆脱“土地财政”，那是太天真了。
南都：征收房产税能降房价吗？
李俊慧：若地方政府的收入由“卖地”转为“房产税”，因为房产税是以评估的房价为基准征收的，那地方政府肯定有动力将房价维持在高位。以房产税作替代，认为能降低房价，在逻辑上是说不通的。征收房产税后，自住的无论如何还是要住，不会卖掉；而用于出租的，则可以把这税收转嫁到租客身上。能影响的就是现在空置的房屋，若这部分房屋进入市场出售，引发房价下跌，地方政府可用的应对方法很多，比如减少土地供应来减少住房供应等。
征收房产税的美国政府希望降房价吗？它也不希望房价降的。相反，它想方设法让买不起房子的人也能买房，所以它成立了“两房”(房利美和房地美)作担保，搞次贷。明明一些人收入很低，不应该买房子的，政府却强行让银行借钱，它提供担保。最后演化的结果就是“次贷危机”。
土地无论通过什么方式，都是要流入市场使用的。中国政府一定要卖地，因为不卖地，经济发展就没有土地可用，除非不要经济发展。既然土地一定会出售，那为何不让政府通过卖地获得收入，而要以房产税的形式呢？
通过卖地获得财政收入，当然有可能造成房价高，因为房价和地价是面包和面粉的关系。但在这个过程中，还有房地产开发的环节。若地产商觉得地价高，赚不到钱，它不会买地。高价买地卖不出去，它会破产，房地产开发环节要接受市场竞争的考验。但如果改成房产税，地方政府就有动力直接控制房价了。以卖地来获得财政收入，到最终的房价形成，还有房地产开发这个市场竞争的约束，哪个更好？
土地财政全球皆然，不独中国，只是实现的形式有别。相比较之下，通过卖地来获得财政收入，对中国来说是一个较好的选择，而不是房产税。而且，中国的地方政府之间有激烈的竞争，也会约束地方政府随意抬高地价。不能只看到大中城市位置好的地方、商业及住宅用地的地价高，也要看到一些地方政府搞工业，以零地价、甚至是负地价的优惠去招商引资。地价的高低取决于位置的地段租值，在中国高地价、零地价和负地价同时并存，说明地方竞争的结果是约束了地方政府随意抬高地价的。一些城市因为位置好而地价高，这是市场竞争的结果。既然要让市场发挥决定性作用，市场竞争的结果当然是要接受的。
货币政策有必要相应调整
南都：去年地方债的风险引发了大讨论，很多学者认为这种“城投公司”模式会累积风险，要求中央政府调控。实际上政府在资金流向上也做了一些手脚。
李俊慧：城市建设需要资金，如何解决？制定一个法律框架，允许地方政府发行债券，也可以，但这只是形式的改变，是从一个“城投公司”变成了发债而已，同样是向社会融资，可能后者会规范了一些。但既然都是借钱，怎么还？只能通过开发土地，使土地升值，然后拍卖获得高于开发成本的收入才能还债。以“土地财政”的方式还债是全球皆然，无一例外。这与高速公路公司以发债形式融资，还债只能靠收“过桥费”是一样的道理。
房价疲软，地产商当然没有动力去买地，前年很多地方政府挂拍的土地流拍，土地财政少了一大截，但地方政府在前期已经投入了资金，利息要支付，资金链就跟着紧张。不能一听到“土地财政”，就深恶痛绝。西方国家是已经发展到那个阶段，它只能打“存量”的主意，所以普遍采用“房产税”方式。中国现在还在经济发展之中，还可以以卖地的方式打“增量”的主意，这不是更好吗？
南都：这几年“影子银行”的出现，“理财”和“信托”产品的飞速发展，其实也是与打压房价有关。
李俊慧：打压房价的一个结果，就是房地产企业无法名正言顺地向商业银行借钱融资，但房地产市场的需求客观地存在着———城镇化导致很多农民要进城买房，城市居民也有改善住房的需求，要“小房”变“大房”，“大房”变“好房”，房地产市场就有发展的动力。但这个市场要发展，住房建设就需要大量资金，怎么办？那就只好“见了红灯绕着走”，“影子银行”就飞速发展起来了。其实，这些都是调控政策逼出来的。