高利率：本轮房价掉头的真凶

高利率减速房贷扩容
我国的房贷利率包含名义贷款利率和折数两部分，折数影响更大。为减轻居民购房财务负担，央行对住房贷款实行优惠利率。1998年5月开始，央行允许商业银行个人住房贷款利率按照法定贷款利率打9.5折，打折后的房贷利率为7.65%。1999年9月开始，房贷利率可以打9折，打折后的房贷利率为5.59%。2006年8月开始，可以打8.5折，打折后的房贷利率为5.81%。2008年10月开始，可以打7折，打折后的房贷利率为4.158%。

遇到利率调整，打折数不变。例如，2013年央行五年期贷款基准利率上升到了6.55%，但2008年－2011年发放的利率，打7折的房贷利率仅为4.585%，比基准利率低了2个百分点。房贷利率长期偏低，刺激了居民购房需求。同时，我国居民个人(私营企业主和个体户除外)很难以其他名目从银行获得大额个人贷款，房贷几乎是唯一的正规获取银行贷款的途径，这也刺激了房贷和买房需求。
从2012年三季度开始，市场利率上行，银行资金来源紧拙，房贷打折幅度被迫减少，一般只能打8.5折。2013年上半年，房贷一般只能打9折。2013年第四季度开始，房贷利率一般不再打折。进入2014年，市场利率进一步推高。同时，连年的高涨之后，房价高悬，购房总价也很高。于是，房贷市场尴尬的一幕出现：商业银行执行房贷基准利率或下浮，银行资金价格倒挂，银行承受不起；商业银行上浮房贷基准利率，购房人月供压力加大，购房人承受不起。
然而，房贷利率水平不上浮，银行承受不起，房贷意愿低。2014年，五年期以上房贷基准利率为6.55%，若按基准利率0.9倍执行优惠利率为5.9%。互联网企业推出的余额宝、财付通等理财产品收益率一度高达6.5%，目前仍在5.3%左右。受其倒逼，银行理财产品收益率持续推高，维持在5.5%-6.5%。银行理财收益率高于9折房贷利率、接近房贷基准利率，银行投资他行理财产品，强于发放房贷。2013年12月，一年期同业存款利率高达6.8%，银行存放同业，也好于发放房贷。
目前，银行业各档次存款利率已按10%“一浮到顶”，五年期存款利率上浮后为5.22%。银行以5.22%吸收存款，加上管理费用和信贷成本，总资金成本也会高于6.55%。总之，银行按基准利率发放房贷，是亏的。2008年－2011年发放的利率打7折的数万亿元左右房贷的利率仅为4.585%，比现在的五年期存款利率低0.635个百分点，比现在的一年期理财产品收益率则低1.415个百分点。越来越多的银行只好消减了个人住房贷款业务。2014年一季度全国个人中长期贷款仅新增3590亿元，同比少增1072亿元。
房贷利率水平上浮，借款人承受不了，购房意愿变低。银行资金成本的底部不断被抬升。银行被迫提高了房贷利率，大部分银行取消了首套房优惠贷款利率。部分拟入市的购房者因资金成本上升延迟了购房计划。2013年末，全国百城价格均价达10833元/平方米，以1万元/平方米略算，假设家庭经济型住房面积为100平方米，则房屋总价款100万元，按首套房计算首付30%，需贷款70万元，贷款期限20年，基准利率，按等额本息还款法，房贷月还款额(月供)5239元，总利息支出55.75万元。如贷款执行利率上浮10%，则月还款额须增加276元，总利息支出须多增加6.62万元，即借款人总负担增加6.62万元，相当于在贷款利率不变的情况下，借款人购买力下降6.62%。