高利率：本轮房价掉头的真凶

稳定房贷之策
经济史上，利率急剧上升总会刺破房地产泡沫。
1976年美联储连续加息，联邦基金利率由5.05%升至1981年的16.39%。美国房价在1979年中开始下跌。1987年美联储开始加息，由6.66%提高至1989年的9.21%。美国房价在1989年中期开始下跌。2004年6月30日美联储开始加息，联邦基金利率由1.25%开始，连续17次上调至2006年5月29日达到5.25%，高利率持续到2007年9月18日，2006年夏末房地产价格上升势头中止，随后房价大跌30%以上，进而引起全球金融危机。
日本央行1989年12月25日开始提高利率(4.25%)，1990年8月30日提高至6.00%，中止了1986年以来的房地产大牛市，胶着一年之后房地产价格大跌，至2005年房价下跌64%。一旦居民收入增速下降、利率上行，支持我国房地产价格中长期看涨的所谓城镇化空间较大、居民资产结构配置倾斜、政府财源支柱、建筑品质差等“硬”因素都将烟消云散。
2013年之前的十余年，政府出台了多项政策来抑制房地产价格过快上涨，成效时大时小。提高利率是最有效的控制房价的市场化手段，则采用不多。现今在市场的作用下，利率提高终于阻止了房价过快上涨，无心插柳柳成荫。政策制定者似乎可以对房价下跌乐观其成。
但维持抵押物价值的平稳又是中期内我国最重要的宏观政策。抵质押物价值不下降，全社会的融资链就可以持续。2013年底，银行业本外币贷款余额约为76.6万亿元，表外资产约57.7万亿元，还有约9万亿元的债券融资，其价值支撑都是抵质押物。土地、房产是最主要的也是最好的抵押物。抵质押物价值的稳定，会使债权人继续提供融资。
否则，债权人没有信心，债务紧缩就发生了，对经济的危害更大。温州经济深陷债务紧缩，五年不能自拔，最重要的原因是房地产价格(抵押物)下跌了40%左右。
新一届政府施政以来，对房地产市场采取“善意的忽视”，保持政策平稳，谨慎引导市场预期，以静制动，不折腾。这是成功的，总的政策基调还应保持。所不同的是，过去是为房价上涨预期降温，今天也要为房价下跌预期降温。作为一种投资品，房地产价格平均年涨幅3%－5%左右，就是一个健康的市场，全社会应该接受。
降低利率是稳定房贷、房价的治本之策，但可以作为的空间比较有限。我国经济增长率由9%－10%区间，下降到8%－9%，再到7.5%－8%、7.0%－7.5%区间，收入增长率必然也会随之下降。加之人口红利减少等因素，我国储蓄率的降低趋势不可逆转。在投资拉动为主的经济增长模式未变的情况下，储蓄率下降的影响是颠覆性的。这应是我国金融领域未来最主要的挑战。
利率市场化作为一个制度变量，其结果也是利率明显上升。尽管如此，政策上仍然要采取保持贷款适度增加、适时适度降低贷款基准利率、把握好利率市场化节奏、规制影子银行等银行之外的信贷融资市场、宽容企业境外融资、放宽存贷比监管等措施，防止利率的过快上升。
与此同时，政策性的住宅金融体系呼之欲出，但需要仔细设计。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》第23条提出“研究建立住宅政策性金融机构”。资金是市场化的，必须要实行市场化利率。住宅是最重要的民生工程之一，政府要托底，包括要为居民寻找中低成本的资金来源。
我国国有大银行体系发达，由国有大银行代理住宅金融职能是一种成本较低的解决住宅融资的有效途径。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》第45条提出“建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制”。利用国有大银行的信誉、专业能力和网点，中和低成本的公积金资金、中等成本的发债资金和高成本的市场化资金，能够实现降低成本和便民利民的统一。
房贷利率低，操作成本高，存款贡献少，商业银行办理房贷业务收益偏低。银行仍然要办理房贷，基于践行社会责任和维护客户关系的考虑，同时房贷的不良率较低。当前，强化对市场经济法制的维护，遵守契约精神，维持房贷的低风险属性，对于促进银行多做房贷业务是有积极作用的。