高利率：本轮房价掉头的真凶

房价最为看好、坚挺的北京、上海市场也有压力。2013年初，北京市(上海市)新房成交价约在3.5万元/平方米(27655万元/平方米)，假设家庭经济型住房面积为100平方米，总房款为350万元(277万元)。首付30%，需要贷款245万元(194万元)。贷款期限20年，贷款利率上浮10%，月供为19304元(15286元)。按月供不高于家庭可支配收入50%计算，北京(上海)具有房贷还款能力的家庭年收入应在50万元(36万元)以上。2012年，北京(上海)年收入12万元以上的自行申报纳税人有74.5万人(82.8万人)，占全市常住人口数量的3.8%(3.5%)。年收入达到50万元(36万元)的家庭数量有限。年收入达到50万元(36万元)以上、又不在限购之列的家庭就更少了。购房者可以对未来个人收入有良好的预期，可以对房价上涨有乐观的判断，但只要认识到下个月就付不起月供，就必须立即打消贷款买房的念头。月供是房贷借款人最硬的约束。
面对高利率，银行房贷市场受限，房地产交易量下滑，房价承压。房地产开发企业表外融资利率超高，通过购房人的预售款中和了财务总成本。预售款相当程度上来自于房贷，预售款少了，开发企业的资金链和资金成本骤然紧张。市场正在寻找均衡，或者利率下降，或者房价下降，最好两个同时下降。
高利率动摇房价根基
本市房价与本市居民收入之比(房价收入比)的确不是衡量中国城市房地产价格高低的好指标。城市化的因素、外地人买房的因素、举家支持的因素、灰色收入的因素等，都使房价收入比指标失去意义。但若用增长率来衡量，这些因素都能包含进去。
收入增长率与贷款利率比较是一个好指标。收入增长率高出贷款利率越多，购房人的债务负担能力就越强。这几年的实践是当个人收入增长率为贷款利率的2倍以上时，则房价猛涨，低于1倍则房价下跌。2009年一季度，个人收入增长率为个人住房贷款加权利率的2.3倍，2010年一季度降为2.12倍，2011年一季度降为2倍，2012年一季度降为1.88倍，2013年一季度降为1.48倍。高利率日益逼近收入增长率，个人用于还贷的现金流吃紧，债务负担能力下降了。
2009年及随后的大规模投资，相当部分的公共投资还没有形成持续的收入增长。股市及基金大跌损失、物价上涨消耗、房地产凝固等多方面因素损耗了居民货币性财富。近年，居民收入增长率趋缓。突出反映是，本外币存款的增长率持续低于本外币贷款的增长率，2011年－2013年二者分别为12.69% VS14.35%、13.37% VS 14.96%、13.76% VS14.14%。即便加入理财产品余额，存款增长率仍低于贷款增长率。个人存款增长率的下降，并非主要分流到银行理财产品，收入增长率下降了。居民收入增长率的下降从根本上消减房地产市场的购买力，动摇房价根基。
2005年以来，我国居民资产结构中，超配房地产，并且获得了极大的成功。高利率或无风险收益率正在改变这种配置倾向。进入2014年，一年期银行理财产品收益率(无风险收益率)达到6%左右。无风险收益率达到6%，一笔投资11.89年可以翻一倍。房地产这样的中高风险投资收益率就应达到8%以上。年收益率达到8%，一笔投资九年翻一倍。某市住宅均价3.5万元，九年之后的2022年住宅均价达到7万元，也即每平方米1.13万美元，这是目前难以想象的。理财产品投资零税费，房地产投资缴纳营业税(5%)、个人所得税(20%)、契税、城市维护建设税和教育费附加、印花税、土地增值税等各种税费率至少在10%以上。一笔为期五年的房地产投资，其年收益率必须达到10%，也即7.27年翻一倍，才有比较投资价值。高利率预期的增强，房地产投资的吸引力下降了。
互联网金融降低了理财产品投资的门槛，银行也在主动下调投资门槛，中低收入人群的闲余资金享受到了较高的无风险投资收益。这使得投资者不再像过去那样急于入市，无风险金融投资的收益可以在相当程度抵补房价上涨带来的损失。2013年四季度以来核心城市房价涨幅的趋缓、三四线城市房价低迷，也在改变房产投资者的预期。央行调查显示，2014年一季度居民首选“理财产品”投资方式，占比31.8%；次为“房地产投资”，占比16.2%。2013年四季度，房地产投资的比例为17.9%。
持续的房价上涨之后，房地产市场的投资门槛则在升高，投资价值的不确定性却在增大，不再是创富的最佳手段。房地产的低流动性和税务风险，也在压抑房地产投资的热情。投资房地产意愿正在下降。个人资产配置结构的改变，会对房价产生持续的影响。