杭州楼市限降前政策早有松动 政府最怕市民不买房
杭州楼市危局：政府出手能托得住吗？
地产崩盘论一夜间席卷全国。房地产市场经历了15年的高速发展之后，房价只涨不跌的预期开始逆转。
一语成谶。“政府是一定会出手救市的”，《中国企业家》的预测成了 ..
2014年2月17日，一件看上去不那么严重的事情，突然验证了杭州楼市正在恶化的预期。这一天，只剩下200套房源的德信地产北海公园项目，以尾盘清仓的名义降价：1.9万/平米降到了1.58万/平米。德信地产高层在接受记者采访时表示，清仓的原因是有新项目马上要开盘，需要人手。在以前，尾盘降价清仓属于正常行为，但这一次却拨动了杭州楼市的脆弱神经，也成为这一波中国楼市震源所在。北海公园宣布降价还不到24小时，其不远处的天鸿香榭里[最新消息 价格 户型 点评]项目就打出了“直降6000”的广告。 对北海公园降价，丁建刚的第一反应是“不祥”，“杭州楼市可能进入价格体系重塑的阶段。”在他看来，价格战已经一触即发。诡异的是，此后并没有人明确跟进降价，有20多个项目推出了所谓的特价房。但半个月过去，成交量并没有上去，“大家心里没有底，不知道该降多大的尺度，已经没有价格的坐标系了”。 和丁建刚一样感觉不祥的，还有银行和地方政府。2月21日，丁建刚接到了一家银行行长的电话，问降价的事情，并且表示有10家银行可能会停开发贷。2月23日是星期天，兴业银行一纸“关于暂停房地产授信”的文件突然在网上疯传，再度让杭州楼市神经紧绷。2月24日早上8:30，丁建刚接到住建部研究中心主任秦虹的短信，问杭州到底什么情况。9:30股市开盘，地产股跌停，黑色星期一。11:00，四大行以及中信[简介最新动态]、招行等10家银行共同发布了澄清公告，一致口径表示房地产信贷正常，相关业务仍平稳开展。杭州楼市暂时缓了一口气。 杭州市房管局、物价局等相关部门也高度紧张，多次召开相关会议。3月5日，李克强总理在《政府工作报告》中，首次提出了不同城市楼市“分类调控”的理念，一刀切式的调控已经走向终结。和很多陷于困局的城市一样，杭州也出现了调控松绑、政府救市的预期。但碍于“讲政治”的压力，杭州最终并没有出台调控松绑的政策。 “实际上政府已经在很多方面开始松动。”我爱我家杭州公司的一位业务经理说，比如说审查购房资格上，如果在余杭或者萧山有一套房子而主城区没有房子，那么在主城区买房也算第一套房子，这样90平方以内的房产契税只用交1%，而不是3%。“杭州楼市的一些政策没有公开宣布，都是一家一家地通知行业和公司。”他说，政府最怕的不是房价高或低，而是消费者形成降价预期、不买房了，所以很多举动不出公告、也不接受采访。这种地下手法并非杭州首创，宁波就是用这种手法事实上放松了限购。 4月下旬杭州市政府举行的一季度经济形势分析会上，杭州市发改委宣布，要建立房地产企业重大调价政策预报制度，房地产企业在重大调价发布前，必须通报有关部门。“现在杭州没有哪家公司敢说自己直降多少，都是很委婉地说多少万起、多少钱封顶。”在我爱我家那位经理看来，政府在努力地保持市场信心，“房价下降最紧张的，除了开发商就是政府。” 在丁建刚看来，和2008年、2011年杭州楼市经历的危机相比，2014年的北海公园的降价“简直就是屁大点事”，但是却引发了各个方面一连串、大幅度的反应。“这说明信心已经出现了很大的问题。”2008年、2011年，杭州的很多开发商都濒临破产，尤其2011年很多急于回笼资金的开发商，甚至以低于楼面价的价格开盘。但2014年杭州并未出现这种情况，大部分房企的资金链没问题。这次被融创收购的绿城，在2008年、2011年都爆出资金链危机，但其2013年年报显示，负债率为67%，目前在安全线以内。 北海公园降价之后，很多开发商选择了推迟开盘，3月份杭州开盘数量剧减，市场的预期越发悲观起来。 进入4月，杭州楼市的降价行动已经风起云涌，不再遮遮掩掩。从低端小户型到豪宅，全线降价。杭州最高端的豪宅武林1号，2012年11月开盘价格是7.4万/平米，目前降到了6万元左右。一些恶性竞争的手段开始出现，肉搏战开始。4月17日，景瑞地产和世贸地产位于余杭项目的销售人员大打出手，原因是为了抢客户。一些项目公然使用这样的广告：“凭某某项目的订房卡可来本项目领礼品一份”。万科某项目准备开盘，但周边项目知晓价格后连夜以更低价开盘，万科的项目陷入被动。也有一些项目集中的版块，达成了类似价格同盟的默契，产品雷同、价格雷同，消费者愿意买谁家就是谁家的，大家维持着一种微妙的平衡关系。而一旦有开发商资金链紧张，降价将会发生，这种平衡就会被打破。 “以前开发商降价是因为没有钱了，这一次则是因为预期发生了变化。”双赢机构总经理章惠芳说，现在开发商基本都认为房价再也涨不到哪儿去了，这就意味着今年的价格跟明年价格差不多，“大家的策略都是落袋为安。”前述大型上市公司营销总监也表示，现在“谁的（销售）动作快一点，日子就好过一点”。 天量库存背后 天量库存背后，是天量的土地供应，天量土地供应的推手是土地财政 |
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