杭州楼市限降前政策早有松动 政府最怕市民不买房

　　丁建刚认为，这次杭州楼市的调整，没有政策上的原因，“纯粹是市场看不见的手在起作用”。
　　根据杭州透明售房网数据，2014年4月，杭州的库存已经达11.9万套，如果按照4月5000多套的销售量计算，约需要24个月完成去化。我爱我家、21世纪不动产等中介机构对杭州二手房挂牌房源量进行了一次摸底统计，结果发现已突破10万套。也就是说，杭州楼市在售的一二手房源已达到了22万套。还有更令人沮丧的消息，杭州还有大量未开发项目，未来将形成上千万平米的供应量。
　　从杭州德胜高架向两边望去，是一幅充满魔幻色彩的景象——房子，房子，房子，眼睛看到的全是还没有人气的新房。在余杭和萧山，这样大面积、密集的新房供应区域更多。杭州楼市的供过于求，用肉眼就能看得到。
　　杭州楼市到底是怎样形成了如此巨大的供应？这要从杭州2009年以来的土地盛宴说起。
　　2009年杭州市土地出让金达1054亿元，全国第一，紧随其后的才是上海的1043亿元和北京的928亿元。2010年，杭州土地出让金为992.5亿元，全国第六；2011年为470亿元；2012年为611亿元；2013年为1326.9亿元，位居全国第四。在这5年中，杭州有3年的土地出让金接近1000亿。
　　杭州好地网总经理钱贤强介绍，“扣除相关成本之后，政府拿到手的只有出让金的40%多。”根据他的测算，杭州市的土地财政依赖度（土地出让金收入-相关成本/地方财政收入）大约在50%左右。而一般认为超过40%，就说明土地财政的依赖度比较高。
　　在浙商研究专家杨轶清的眼中，杭州是这样一个城市：2013年，全国民营企业500强有53家总部在杭州；2013年杭州娃哈哈纳税60亿、阿里巴巴纳税70亿，在全国也不多；2013年杭州一二三产的结构为3.2:43.9:52.9，结构比较合理；“头脑化”的产业比较成功，比如电子、互联网、软件、文化、动漫等。
　　“杭州财政本来应该是比较有钱的，但是有钱就有有钱的花法，近些年杭州的城市建设几乎是翻天覆地，一个西溪湿地就花了好几百亿。”杭州本地的一位企业家说，政府和企业一样，一旦摊子铺大了，想缩小也很难。“杭州这些年确实变漂亮了，但是最终透支的还是本地人的财富。”
　　在杭州，政府的融资平台被称为“做地平台”，这是土地财政最直接的表达。也就是说，地方政府的债务是靠土地做抵押，融资平台公司能获得的贷款数额，与其地块的未来出让收益呈正比。地方政府为了能在短期内获得更多的资金，就会产生推高地价的内在冲动，直接后果就是推高房价。而房价一旦下降，地价也会下降，这正是地方政府害怕房价下降的原因所在。
　　考量2014年杭州楼市的降价，依然要追溯到2009年房价暴涨。
　　2009年至2010年，中国楼市经历了一场梦靥般的疯狂牛市，杭州也如此。2009年2月杭州楼市还是一片惨淡，但是到了3月，章惠芳发现很多楼盘的售楼处挤满了购房的人，印花税暴涨（在房产交易时才有这种税）。5月，行情火爆，开发商开始捂盘惜售。到了2009年底，很多房子的价格已经比年初涨了一倍。
　　疯狂的行情一直延续到2010年9月，全国房地产销售面积单月突破1亿平方米，创下史上之最。这直接导致了史上最严厉的“限购、限贷”政策出台。2011年1月，楼市进入了冰封期。到2011年底，杭州大部分房地产企业资金链出现危机，房价开始下跌，直到2012年7月市场才开始好转，价格又开始补涨。即便如此，2013年杭州下沙的房价为1.2万/平米，桥西为1.5万/平米左右，远不及2009年。
　　丁建刚说，杭州房价的峰值并非是2013年，而是出现在2009年底至2010年初的疯狂行情中。
　　也是在2009年前后，第一波外地大型开发商开始大规模进入杭州。在此之前，杭州楼市以本地开发商为主。2013年，外地开发商掀起了第二波入杭的高潮：万达、恒大、绿地、招商……一共有28家新面孔首次进入杭州，拿地金额为437亿，占出让金总额的46%。从2013年开始，很多大型房企开始调整战略，从三四线城市收缩到一二线城市。北京上海这样的一线城市，地价实在太高昂，而杭州相对来说价格还可以承受，所以开发商蜂拥而至。此外，2013年进入杭州的还有很多是刚上市或者准备上市的企业，比如景瑞、融信等等，在有知名度的杭州市场有项目，有助于在资本市场的估值。
　　外地资本大鳄的进入，加剧了土地市场的竞争，导致杭州地王频出。许多2009、2010年的地王项目，到现在也没有卖完——它们将要经受严峻的考验。举例来说，2009年底，上海中华企业首次入杭拿下了御品湾项目地块，楼面价是18206元/平方米；但到了2014年，另一家开发商在附近拿下的一幅土地，楼面价只有12440元/平方米。据好地网统计，从2009年至2013年杭州的18个地王项目中，有15个是亏损的。一位外地开发商曾跟丁建刚感叹杭州楼市是“垃圾”，“地价在上涨，但是房价却在下降”。
　　杭州楼市的节奏也被云集而至的大佬们加快了。据好地网统计，2013年杭州开盘速度最快的10个楼盘，从拿地到开盘平均只有8个月，这个数据相比2012年的21个月，足足快了13个月。“如果按照以前的节奏，杭州的供应量也不会像现在这么大。”钱贤强说。
　　这一轮降价，有不少开发商选择退出杭州市场。5·1期间，位于余杭的湖光山社[最新消息 价格 户型点评]项目以五折价格开卖，富越·香郡[最新消息 价格 户型点评]项目打出了“面包价＜面粉价”的广告，业界人士透露，这两家开发商都是低价清盘，准备退出杭州市场。2013年6月，雅戈尔地产以损失4.8亿的代价退掉了申花地块，该地块是2010年的地王。雅戈尔的另一个西溪晴雪项目，2007年的楼面地价是1万/平米，现在销售价格是1.4万/平米，基本上也是亏损清盘状态，雅戈尔也将退出杭州市场。