高利率：本轮房价掉头的真凶

利率与资产价格背反，利率上升，资产价格下跌，这是基本的经济学原理。房地产是强投资属性资产，又高度依赖负债，所以高利率历来是房价的最大杀手。利率市场化、储蓄率下降，带来我国利率的趋势性上升。

当前市场利率居高不下，抑制银行放贷意愿，影响购房人月供能力和居民资产配置倾向，直接打击了房屋销售，抑制房价渐行渐深。十多年来，房价屡遭调控压力，所不同的是，这一次来自市场，而非政策，决定了本轮房价向下调整的真实性。

房贷显著影响房价

个人购房的资金来源相当部分来自于贷款。首付20%，则80%来自于贷款。首付30%，也有70%来自于银行贷款。鉴于个人中长期消费贷款的90%以上为个人住房贷款，一般以央行的个人中长期消费贷款统计作为个人住房贷款统计值。2013年全国新增个人住房贷款1.7万亿元，当年个人住宅和商业地产销售额8.1万亿元，新增个人住房贷款占个人住宅和商业地产销售额的20.98%。因此，个人住房贷款的发放情况，直接影响着房地产的销售状况，进而决定房价。换言之，推动房价上升的诸多因素中，相当程度上来自于住房贷款等各类债务融资。

2008年－2012年，个人住房贷款余额同比增速与全国住宅价格同比增速基本保持了同涨同跌的变化趋势。2008年11月开始，房贷增速加快，房价增速加快。2009年11月和2012年12月，出现同样情况。2009年－2012年的1月－2月房贷增速下降，同期房价涨幅趋缓。

2013年上半年，个人住房贷款新增9628亿元，1月－5月，五大行新增贷款60%为个人贷款，上半年房价同比上涨11.98%，而三、四季度新增房贷(相当部分已为个人经营性贷款)8372亿元，年末房价涨幅收窄至7.73%。